condominio autogestito

[archben]

So che sopra le 4 U.I. è obbligatorio avere un amministratore, ma se si
decidesse di autogestirsi quale violazione al Codice Civile si commetterebbe
e quali sono le pene? E chi è l’Ente preposto a controllare che in ogni
condominio ci sia un amministratore "professionista".
Nel caso si decidesse di nominare come amministratore un condomino, che lo
farebbe a titolo gratuito, quali requisiti dovrebbe avere tale persona?
E se volesse essere retribuito in che modo può essere fetto senza aprire P.
IVA o altro?

Grazie



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Inviato via http://arianna.libero.it/usenet/

[felix.]

Post by archben
So che sopra le 4 U.I. è obbligatorio avere un amministratore, ma se si
decidesse di autogestirsi quale violazione al Codice Civile si commetterebbe

Nessuna poiche' non e' obbligatorio.

Post by archben
e quali sono le pene?

Ovviamente nessuna.

E chi è l’Ente preposto a controllare che in ogni

Post by archben
condominio ci sia un amministratore "professionista".

E' falso!

Post by archben
Nel caso si decidesse di nominare come amministratore un condomino, che lo
farebbe a titolo gratuito, quali requisiti dovrebbe avere tale persona?

18 anni.

Post by archben
E se volesse essere retribuito in che modo può essere fetto senza aprire P.
IVA o altro?

Nessuna partita iva.
ciaofelix:-)

[blizzard]

Post by felix.

Post by archben
So che sopra le 4 U.I. è obbligatorio avere un amministratore, ma se si
decidesse di autogestirsi quale violazione al Codice Civile si commetterebbe

Nessuna poiche' non e' obbligatorio.

per più di 4 condomini non è obbligatorio?

[felix.]

Post by blizzard

Post by felix.

Post by archben
So che sopra le 4 U.I. è obbligatorio avere un amministratore, ma se si
decidesse di autogestirsi quale violazione al Codice Civile si commetterebbe

Nessuna poiche' non e' obbligatorio.

per più di 4 condomini non è obbligatorio?

No se preferiscono autogestirsi,e' pero' facolta' di un quinto
condomino
pretenderne la nomina.


Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore

Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

Art. 1138 Regolamento di condominio

Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento....................

C'e' una differenza sostanziale fra i due articoli:
Il primo dice.....nomina......(se vuole)
Il secondo.......deve essere formato....
ciaofelix:-)

[blizzard]

Post by felix.

Post by blizzard
per più di 4 condomini non è obbligatorio?

No se preferiscono autogestirsi,e' pero' facolta' di un quinto
condomino
pretenderne la nomina.
Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
Art. 1138 Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento....................
Il primo dice.....nomina......(se vuole)
Il secondo.......deve essere formato....
ciaofelix:-)

mmmm...nomina 'se vuole' (?) mi da dei dubbi...


su questo esempio di RC, c'è scritto 'è obbligatorio per più di 4
condomini'.
http://www.tutelati.it/esempio_regolamento.htm

non è che stai interpretando?

Post by felix.
--
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito

[felix.]

Post by blizzard
mmmm...nomina 'se vuole' (?) mi da dei dubbi...

Non credere che io abbia certezze assolute! Rifletto e mi documento!

Post by blizzard
su questo esempio di RC, c'è scritto 'è obbligatorio per più di 4
condomini'.

E' un regolamento e come tale puo essere regolato come si crede.

Post by blizzard
non è che stai interpretando?

Si ovviamente,ma ragionando.

Non mi risultano sanzioni di alcun tipo per chi non nomina
un'amministratore,salvo che non debba gestire operazioni per i quali e'
prevista una figura rappresentativa,portiere,pratiche amministrative,
che possono essere sbrigate da un qualsiasi professionista.

Io abito in una grande casa nel centro storico (una volta casa di
famiglia) con piu' portoni,scale ma facciata tetto ed altre opere
in comune,ormai i parenti sono diradati e vi sono ben otto proprie-
tari,questo ormai da 50 anni e non abbiamo mai avuto bisogno di am-
ministratore.
ciaofelix:-)
P.S. a quale pena, penale o sanzione andiamo incontro?

[blizzard]

Post by felix.
Si ovviamente,ma ragionando.
Non mi risultano sanzioni di alcun tipo per chi non nomina
un'amministratore,salvo che non debba gestire operazioni per i quali e'
prevista una figura rappresentativa,portiere,pratiche amministrative,
che possono essere sbrigate da un qualsiasi professionista.

per aprire un cc bancario per il condominio, come vi siete regolati?

Post by felix.
Io abito in una grande casa nel centro storico (una volta casa di
famiglia) con piu' portoni,scale ma facciata tetto ed altre opere
in comune,ormai i parenti sono diradati e vi sono ben otto proprie-
tari,questo ormai da 50 anni e non abbiamo mai avuto bisogno di am-
ministratore.

per forza...ci sarà stato il 'contabile di corte' ;P

Post by felix.
ciaofelix:-)
P.S. a quale pena, penale o sanzione andiamo incontro?

...spero nessuna

[felix.]

Post by blizzard

Post by felix.
Si ovviamente,ma ragionando.
Non mi risultano sanzioni di alcun tipo per chi non nomina
un'amministratore,salvo che non debba gestire operazioni per i quali e'
prevista una figura rappresentativa,portiere,pratiche amministrative,
che possono essere sbrigate da un qualsiasi professionista.

per aprire un cc bancario per il condominio, come vi siete regolati?

Non esiste conto bancario ne spese condominiali.
Pulizie a turno per scala,dipingere ringhiere e persiane,ognuno la
sua nel rispetto del colore originale,se perde il tetto chi sta sotto la
verticale se lo aggiusta,c'e' un tacido e gentle-agrement di fare
le cose perbene e fino ad oggi non ci sono stati problemi.

Post by blizzard

Post by felix.
Io abito in una grande casa nel centro storico (una volta casa di
famiglia) con piu' portoni,scale ma facciata tetto ed altre opere
in comune,ormai i parenti sono diradati e vi sono ben otto proprie-
tari,questo ormai da 50 anni e non abbiamo mai avuto bisogno di am-
ministratore.

per forza...ci sarà stato il 'contabile di corte' ;P

Finche si era tutti parenti,il piu' anziano veniva ascoltato,oggi
i parenti sono solo 3 su 8 ed io sono il piu'...grande! PP
Finche' dura va bene cosi',se altri hanno un problema mi
chiamano
quale arbitro,ma cose importanti non ce ne sono mai state,mio
nonno ha costruito molto bene,termosifoni,pavimenti infissi hanno
90 anni circa e con una buona manutenzione ne faranno
altrettanti.

Post by blizzard

Post by felix.
ciaofelix:-)
P.S. a quale pena, penale o sanzione andiamo incontro?

....spero nessuna

Anche io,ma davvero vorrei sapere se c'e' un' OBBLIGO! Se non
richiesto da alcun condomino.
ciaofelix:-)

[felix.]

felix. ha scritto:

Un recente esempio! A ferragosto e' scoppiato un tubo acqua,che
passando per un mio negozio affittato,alimenta un bar il mio negozio
e l'abitazione di un mio cugino al secondo piano.

Morale il barista che aveva urgenza ha chiamato l'idraulico e mi ha
avvertito,l'affittuario del negozio ha tolto un po' di roba bagnata
senza fare storie,a lavoro compiuto,io ed il barista ci siamo
guardati in faccia ed abbiamo deciso di dividere la spesa solo fra
di-
noi,escludendo il mio cugino....che...conoscendolo, avrebbe
cominciato
a cavillare sul come, ma, perche',il costo etc etc...ed io con il
caldo
non ho tanta voglia di discutere! :-)))
ciaofelix:-)

[blizzard]

Post by felix.
Un recente esempio! A ferragosto e' scoppiato un tubo acqua,che
passando per un mio negozio affittato,alimenta un bar il mio negozio
e l'abitazione di un mio cugino al secondo piano.
Morale il barista che aveva urgenza ha chiamato l'idraulico e mi ha
avvertito,l'affittuario del negozio ha tolto un po' di roba bagnata
senza fare storie,a lavoro compiuto,io ed il barista ci siamo
guardati in faccia ed abbiamo deciso di dividere la spesa solo fra
di-
noi,escludendo il mio cugino....che...conoscendolo, avrebbe
cominciato
a cavillare sul come, ma, perche',il costo etc etc...ed io con il
caldo
non ho tanta voglia di discutere! :-)))

questo perchè siete gente ragionevole; coi cialtroni invece i problemi
aumentano in modo esponenziale :(

[blizzard]

Post by felix.
c'e' un tacido e gentle-agrement di fare
le cose perbene e fino ad oggi non ci sono stati problemi.

ottimo.

Post by felix.
Anche io,ma davvero vorrei sapere se c'e' un' OBBLIGO! Se non
richiesto da alcun condomino.

a questo punto, non lo so. pensavo di si, e tutte le informazioni che ho
confermano che c'è obbligo (se > 4 condomini).

[felix.]

Post by blizzard
a questo punto, non lo so. pensavo di si, e tutte le informazioni che ho
confermano che c'è obbligo (se > 4 condomini).

Ho riflettuto su questo aspetto! Fra tutti gli articoli del cc
relativi al condominio non ce ne e' uno che preveda sanzioni ma
da possibilita' alla minoranza di non subire prevaricazioni, sembrano
infatti linee guida per una gestione democratica.

Mentre l'obbligo del regolamento oltre i 10 condomini,sembrerebbe
dettato dalla necessita' di provvedere all'ordine pubblico.

Resto comunque col dilemma,ma se in un condominio di 6 unita' uno
pensa all'ascensore,un'altro al portiere,un'altro ancora ai lavori
condominiali,un quarto al giardino e via discorrendo.... cosa dovrebbe
fare un'amministratore ufficializzato?
ciaofelix:-)

[Manuel Verde]

non c'e' obbligo... se tutti siete d'accordo no problem

se però uno di voi vorrà un amministratore: farà ricorso al giudice che
ne
nominerà uno d'uffico...

e gli altri non si potranno opporre, se non con una delibera che nomini
un amministratore di loro gradimento (migliore di uno imposto dal
giudice)



ciao

[pekilan]

Il cc bancario e' considerato "opportuno" quando il condominio e'
gestito da un'amministratore mercenario (volevo dire professionista),
per il semplice fatto che si vuole che le somme versate dai condomini
siano chiaramente distinguibili.
Nel caso che invece siano i condomini, che oltretutto sono solvibili
stante la presenza della loro proprieta' immobiliare, il cc bancario non
e' necessario.
Ma se proprio si vuole, qualsiasi condomino puo' andare in banca, aprire
un conto condominiale intestato al condominio, di cui pero', ovviamente
solo lui ha il potere di firma e la responsabilita' delle somme
depositate "volontariamente" dagli altri condomini.
Molti cc bancari cosidetti "condominiali" in realta' non sono altri che
ennesimi conti personali degli amministratori che semplicemente
risultano intestati ai vari condomini.

Pekilan

Post by blizzard
per aprire un cc bancario per il condominio, come vi siete regolati?

[pekilan]

Intendessi "condominii", cioe' plurale di condominio :-)

Pekilan

Post by pekilan
risultano intestati ai vari condomini.

[pekilan]

Ti faccio un'esempio in altro campo: entrare nella proprieta' altrui
senza il permesso del proprietario e' un reato. Ma se il proprietario
non fa querela, la legge e' come se non si applicasse.

Figurati per una cosa ben piu' "blanda" come la nomina di
un'amministratore :-)

Pekilan

Post by blizzard
mmmm...nomina 'se vuole' (?) mi da dei dubbi...

[pekilan]

Anche per il secondo, se manca la volonta' comune, non si da luogo
all'applicazione della legge.
Oppure esiste la facolta' di un terzo esterno al condominio di
rivolgersi al giudice per imporre un regolamento condominiale ?

Pekilan

Post by felix.
Art. 1138 Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento....................
Il primo dice.....nomina......(se vuole)
Il secondo.......deve essere formato....

[felix.]

Post by pekilan
Anche per il secondo, se manca la volonta' comune, non si da luogo
all'applicazione della legge.
Oppure esiste la facolta' di un terzo esterno al condominio di
rivolgersi al giudice per imporre un regolamento condominiale ?

Ipotizzo che anche un inquilino puo' aver diritto a conoscere un
regolamento per non dover sottostare alle angherie o umori di pro-
prietari coalizzati.......ripeto ipotizzo!
ciaofelix:-)
Quindi un'inquilino (terzo) va dal giudice e chiede di poter vivere
in un'ambiente dotato di regole chiare e scritte!.....Che te ne pare?

[Matteo]

Post by felix.

Post by pekilan
Anche per il secondo, se manca la volonta' comune, non si da luogo
all'applicazione della legge.
Oppure esiste la facolta' di un terzo esterno al condominio di
rivolgersi al giudice per imporre un regolamento condominiale ?

Ipotizzo che anche un inquilino puo' aver diritto a conoscere un
regolamento per non dover sottostare alle angherie o umori di pro-
prietari coalizzati.......ripeto ipotizzo!
ciaofelix:-)
Quindi un'inquilino (terzo) va dal giudice e chiede di poter vivere
in un'ambiente dotato di regole chiare e scritte!.....Che te ne pare?

Ma ti sei letto l'art. 1138 del codice?
Il regolamento serve a dividere le spese e regolare nel dettaglio ciò che il
codice scrive in modo, necessariamente, generico. Che gliene importa, ad un
inquilino, di regole su come e quando si convoca l'assemblea dei proprietari
e cosette similari?
E poi il giudice può dire sì o no ad una domanda specifica, non può certo
inventarsi "regole chiare e scritte" se queste non esistono già.
Amministratore e regolamento sono faccende tra comproprietari. Se mancano, e
nessuno se ne lamenta, il condominio funziona lo stesso e il mondo se ne
disinteressa (a parte i seminatori di zizzania che pensano che il codice
civile sia una specie di legge coranica).
I terzi sono tutelati così dall'italica shahria:
Dacc Art. 65 "Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei
condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti
a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi
dell'art. 80 del codice di procedura civile. Il curatore speciale deve senza
indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla
condotta della lite".
Come vedi, nessun terzo può chiedere la nomina di un amministratore.

[felix.]

Post by Matteo
Il regolamento serve a dividere le spese e regolare nel dettaglio ciò che il
codice scrive in modo, necessariamente, generico. Che gliene importa, ad un
inquilino, di regole su come e quando si convoca l'assemblea dei proprietari
e cosette similari?

Non e' vero!...Le regole in un condominio servono anche a stabilire
orari,per l'uso di servizi comuni
e comportamenti che interessano anche l'inquilino.
Quindi in mancanza di un regolamento l'inquilono potra' fare il
comodaccio suo,ergo se ripreso verbalmente potra' andare dal giudice
e spiegare che il quel condominio,non esiste regolamento,ma che terzi
vogliono imporglielo prevaricando! Okkei?
ciaofelix:-)
P.S. Si stava solo ipotizzando se il regolamento e' obbligatorio o no!
Tu cosa dici in proposito?

[Matteo]

Post by felix.
P.S. Si stava solo ipotizzando se il regolamento e' obbligatorio o no!
Tu cosa dici in proposito?

Niente, di ciò che è scritto sul codice civile in materia di proprietà e
contratti è obbligatorio.
Sono suggerimenti per coloro che, per ignoranza o pigrizia, non sanno
regolare autonomamente i loro affari o interessi.
I regolamenti di condominio, poi, sarebbe meglio non esistessero: gli
amministratori pluriprezzolati non hanno il tempo di leggerli e non
avrebbero comunque dei software sufficientemente flessibili, quindi non
possono che standardizzare su un condominio medio ideale. E poi i
regolamenti (a parte qualche indegno crimine in quelli contrattuali) non
fanno che scopiazzare il codice, senza mai risolvere i problemi specifici
dei singoli edifici o complessi di edifici. Regolamenti così sarebbe meglio
se non esistessero.
Idem per l'amministratore: se uno proprio ci tiene a che ci sia, lo si
nomina amministratore. Se non accetta, ci si penserà quando si prenderà la
briga di convocare l'assemblea per la sostituzione. E intanto si andrà
avanti come sempre.

[blizzard]

Post by Matteo
E intanto si andrà
avanti come sempre.

e la nave va...

[pekilan]

Ottima idea ! L'assemblea, naturalmente continuera' imperterita a
bocciare le nomine degli amministratori man mano successivamente
proposti. Della serie: "boccaccia mia, state zitta ..." :-)

Pekilan

Post by Matteo
Idem per l'amministratore: se uno proprio ci tiene a che ci sia, lo si
nomina amministratore. Se non accetta, ci si penserà quando si prenderà la
briga di convocare l'assemblea per la sostituzione. E intanto si andrà
avanti come sempre.

[pekilan]

Post by blizzard

Post by felix.

Post by archben
So che sopra le 4 U.I. è obbligatorio avere un amministratore, ma se si
decidesse di autogestirsi quale violazione al Codice Civile si commetterebbe

Nessuna poiche' non e' obbligatorio.

per più di 4 condomini non è obbligatorio?

[pekilan]

Pagamento con ritenuta d'acconto per lavoro occasionale (qualificabile
come tale secondo due parametri: il fatto che si e' amministratore SOLO
di un condominio e che la somma che si riceve e' probabilmente piccola).
La ritenuta del 20% sulla compenso va versata entro il 15 del mese
successivo al pagamento con modello F24. L'anno dopo naturalmente c'e'
da compilare il mod.770. Un commercialista puo' gestire questa pratica
con circa 100 euro all'anno.

Qualche commercialista (in modo disinteressato ...) afferma che il
rapporto e' di co.co.co.. Ma e' una fesseria, infatti se fosse vero,
della somma assegnata all'amministratore non resta quasi nulla, anzi
posso dimostrare che in certi casi puo' facilmente avvenire che in
realta' il percettore e' costretto a sborsare di piu' di quello che
incassa (altro parametro che puo' facilmente qualificare un lavoro come
occasionale).

E' chiaro da parte di alcuni professionisti l'intenzione di tentare di
frappore od inventare ostacoli burocratici ai potenziali amministratori
fai da te, visto che non esistono ostacoli giuridici.

Pekilan

Post by archben
E se volesse essere retribuito in che modo può essere fetto senza aprire P.
IVA o altro?

[Matteo]

Post by pekilan
Pagamento con ritenuta d'acconto per lavoro occasionale

Come la metti con il nuovo art. 47, primo comma, lett. c-bis del D.P.R.
917/1986 che recita : "sono assimilati a redditi di lavoro dipendente, le
somme e i valori in genere, a qualunque titolo percepiti nel periodo
d'imposta, anche sotto forma di erogazioni liberali, in relazione agli
uffici di amministratore, sindaco o revisore di società, associazioni e
altri enti con o senza personalità giuridica, ...."?
L'Iva non è prevista in nessun caso, ma ho l'impressione che cercare di
evitare Inps e Inail porti, alla fine, a pagare di più, non di meno.

[pekilan]

Ecco, questo e' proprio l'esempio.
Tra Inps e Inail il minimo da versare e' superiore al compenso annuo che
si percepisce per un medio condominio (diciamo 20-50 appartamenti).
Quindi e' come dire che per amministrare nel condominio dove si abita si
dovrebbe pagare di tasca propria un tot di euro per integrare il
pagamento degli altri condomini, oltre che operare gratuitamente.
Se lo fa un privato la chiamerei estorsione. Se lo fa lo Stato ?

Nella descrizione si esclude anche la possibilita' di un rimborso spese
forfeitario. Conclusione, l'amministratore fai da te DEVE amministrare
gratuitamente, ottenendo solo il rimborso delle spese a pie' di lista.

Cosi' va meglio ? No! Quella e' la versione del commercialista.
Infatti quella norma e' applicabile solo per la scelta del regime
impositivo, ed era anzi una agevolazione, perche' permetteva, a chi
volesse utilizzarla, di usufruire delle detrazioni da lavoro dipendente,
che sono ben piu' sostanziose. In altre parole si pagava meno tasse.
Naturalmente mi sembra giusto in quel caso che si paghi anche lo scotto
relativo. Ma deve essere una scelta.

Ma passare dal "assimilato a lavoro dipendente" a sostenere che si
tratta di un VERO reddito di lavoro dipendente sottoposto ad INPS ed
INAIL ci passa ancora parecchia acqua. Che l'INPS in via di affondamento
vada a cercare di tirare giu' nella barca piu' che puo', anche gente che
non si e' mai sognata di essere "un dipendente" e' comprensibile,
trattandosi di ente gestito da sindacalisti. Ma che poi vinca un ricorso
a livello europeo, nell'ipotesi da me descritta ove di fronte ad
un'incasso di 1000 si debba pagare 1500, dubito. In quanto all'INAIL,
finche' ha il monopolio, non se ne parla.

Vorrei ricordare altresi che e' una legge del 1986 (nel frattempo e'
successo qualcosa, e gli uffici, almeno nella mia regione, ci vanno
molto piu' cauti con queste estorsioni). Ti dico solo che la lettura del
tuo post mi ha provocato un travaso di bile (non contro di te, ma contro
un certa burocrazia ottusa e vessatoria e l'elettorato che la sostiene).

Pekilan

Post by Matteo
L'Iva non è prevista in nessun caso, ma ho l'impressione che cercare di
evitare Inps e Inail porti, alla fine, a pagare di più, non di meno.

[Matteo]

Post by pekilan
Ecco, questo e' proprio l'esempio.
Tra Inps e Inail il minimo da versare e' superiore al compenso annuo che
si percepisce per un medio condominio (diciamo 20-50 appartamenti).

L'Inps a carico dell'amministratore è il 4% circa del suo emolumento.
L'Inail sono 10 Euro. Se l'amministratore incassa una volta l'anno, va ad un
CAF e insieme al 730 gli fanno tutto con 30 Euro.
Perchè complicarsi la vita con elusioni fiscali che poi non sai come
imputare nel 730? Un pensionato che potrebbe andare a rimborso, col tuo
sistema si trova ancora in debito(e perseguitato da un computer, non da
burocrati umani).
Boh.