affitto terrazza condominiale e accatastamento

[Fab]

ho bisogno della vostra cortesia e competenza per risolvere una questione
che ha diviso l'assembela ieri sera

il Condominio ha deciso di affittare una terrazza condominiale

ci sono 2 tesi .

1 ° la terrazza si affitta con un contratto (ovviamente registrato) 4 +
4

2 ° come la 1° però è necessario incaricare un geometra per
l'accatastamento in quanto attualmente la terrazza non ha la particella ed
è inserita nelle varie parti comuni


domanda : è necessario procedere all'accatastamento?

un contratto di affitto può essere effettuato per un bene non accatastato
???

grazie fab

[Fab]

Post by Fab
ho bisogno della vostra cortesia e competenza per risolvere una questione
che ha diviso l'assembela ieri sera
il Condominio ha deciso di affittare una terrazza condominiale

Felix ti ha risposto correttamente
per la precisione
inoltre non è necessaria nessuna operazione ne di frazionamento ne di
accatastamento
(tali operazioni si renderebbero necessarie nel caso di vendita del
terrazzo)

grazie per la precisione

il dubbio sulla necessità di frazionamento è sorto in quanto problema
sollevato proprio da un geometra che si ritiene informato

e confermato dal fatto che sui contratti i dati catastali vengono richiesti

d'altronde se , per assurdo, avessi 10 terrazze diverse come farei ad
individuarle se non facessi il frazionamento ??

blindonet fa riferimento alla durata e alla non applicazione delle norme
sulla casa ( quindi posso fare un contratto con durata a mio piacere ??
ovviamente concordandolo con le parti di durata non supeiore a 9 anni ( per
un problema di maggioranza assembleare ) è corretto ??


fab sempre dubbioso

[blindonet]

Post by Fab
grazie per la precisione
il dubbio sulla necessità di frazionamento è sorto in quanto problema
sollevato proprio da un geometra che si ritiene informato

i geometri si fanno pagare per simili incarichi (la difesa della categoria
prima di tutto)
è come chiedere all'oste se il vino si possa acquistare solo da loro

Post by Fab
e confermato dal fatto che sui contratti i dati catastali vengono richiesti
d'altronde se , per assurdo, avessi 10 terrazze diverse come farei ad
individuarle se non facessi il frazionamento ??

anche nei rogit id iacquist ooltre alle particelle si scrive "confinante a
destra con proprietà di a sinistra con proprietà di particella n. etc etc)
pertanto se avreste 120 terrazze diverse ogn iterrazza avrebbe dei
confinanti differenti

quindi l'atto dovrà essere scritto i nquesti termini
si loca il terrazzo sito al piano X di metri quadri N confinante a nord con
proprietà di N1 particella P1, sub S1 confinante a sud con proprietà di N2
particella P2, sub S2 , confinante a ovest con proprietà di N3 particella
P3, sub S3 e confinante ad est con il muro condominiale (mi sono stancato
dei vicini)

in questo modo la terrazza è stata individuata in modo impeccabile e senza
possibilità di errore

Post by Fab
blindonet fa riferimento alla durata e alla non applicazione delle norme
sulla casa ( quindi posso fare un contratto con durata a mio piacere ??
ovviamente concordandolo con le parti di durata non supeiore a 9 anni ( per
un problema di maggioranza assembleare ) è corretto ??

più o meno
tieni conto che contratti superiori se prorogati tacitamente produrrebbero
un periodo equivalente o superiore ai 20 anni pericolosi se qualcuno vuole
sfruttare servitù o usucapione di parti modificate (se ad esempio uno si
affitta la terrazza vicinoria e ci fà delle opere dopo 20 anni tali opere
sono usucapite, meglio evitare problemi e fissare periodi più tranquilli

[Meneldil]

Post by Fab
il dubbio sulla necessità di frazionamento è sorto in quanto problema
sollevato proprio da un geometra che si ritiene informato

Prova a chiedere al tuo ben informato geometra quanti affittacamere abbiano
frazionato ogni stanza del proprio appartamento prima di affittarla... ;-)

Post by Fab
e confermato dal fatto che sui contratti i dati catastali vengono richiesti
d'altronde se , per assurdo, avessi 10 terrazze diverse come farei ad
individuarle se non facessi il frazionamento ??

Con una banalissima scrittura privata, a cui possono esser allegati anche
disegni, mappe, fotografie e quant'altro, se necessario...

Saluti Meneldil

[Raffaele R.B.]

Post by Fab
ho bisogno della vostra cortesia e competenza per risolvere una questione
che ha diviso l'assembela ieri sera
il Condominio ha deciso di affittare una terrazza condominiale
ci sono 2 tesi .
1 ° la terrazza si affitta con un contratto (ovviamente registrato) 4 +
4
2 ° come la 1° però è necessario incaricare un geometra per
l'accatastamento in quanto attualmente la terrazza non ha la particella ed
è inserita nelle varie parti comuni
domanda : è necessario procedere all'accatastamento?
un contratto di affitto può essere effettuato per un bene non accatastato
???
grazie fab

caro fab,

tento di rispondere ai tuoi quesiti in quanto vagamente "insoliti".
veniamo alla prima tua domanda ...

1. cosa dareste in locazione. la risposta parrebbe una terrazza (o un
lastrico solare?). ora, il contratto cosa prevede, la cessione di un
terrazzo ad uso???

parrebbe una domanda bislacca ma serve per determinare una prima grande
divisione che opera il nostro ordinamento in materia. difatti ciò che
oggettivamente e per destinazione urbanistico catastale non è considerabile
come un appartamento ad uso abitazione, dovrebbe rientrare "nell'uso diverso
dall'abitativo" e quindi con una durata contrattuale immodificabile di 6+6.

ora, non conoscendo le parti del contratto (sono queste infatti che rendono
un contratto "buono"), suggerirei di valutare bene la fattibilità di questo
contratto. io posso fare qualsiasi scrittura privata, non definendola con il
proprio nomen iuris, prevedendo il godimento da parte di un terzo di un bene
di mia proprietà, che in caso di vertenza giudiziale il giudice la
considererebbe immediatamente come una locazione. sul fatto che debba essere
registrato lo trovo quasi pleonastico precisarlo soprattutto se siete un
condominio regolarmente costituito. ricordata che tutta l'attività va
autorizzata dall'assemblea con delibera ad hoc.

2. in base al combinato disposto delle normative sulle locazione che quelle
sul registro, ogni contratto di locazione deve contenere i dati catastali
del bene concesso. poichè come mi dici la terrazza non è accatastata, o al
limite è accatastata come bene comune non censibile, si potrebbe indicare
foglio e particella con tra parentesi la dicitura quota parte; ma su questo
punto bisognerebbe sentire il parere delle singole Agenzie delle Entrate
competenti per zona (alcuni lo accettano altri no), in quanto il principio
che ha animato questa scelta è principalmente di natura fiscale per
scoraggiare locazioni "sotto-valutate".
peraltro ti evidenzio che accatastare un bene come questo comporta in primis
la determinazione di una rendita in quanto teoricamente fruttifero ed
inoltre per farlo sarebbe meglio presentare il docfa per tutto l'immobile
come b.c.n.c. in quanto l'ufficio del territorio potrebbe non accettarti un
accatastamento parziale.

ribadisco quanto ti ho precedentemente indicato: è bastevole la generica
indicazione di foglio e particella ...

per ciò che riguarda descrizione et similia, suggerisco di allegare una
bella pianta del terrazzo contornando ciò che viene consegnato in locazione;
la descrizione minuziosa dei confini attiene principalmente alla legge
notarile.

spero di essere stato chiaro nell'esposizione

ti saluto
raffaele

[Fab]

Post by Raffaele R.B.
caro fab,
tento di rispondere ai tuoi quesiti in quanto vagamente "insoliti".
veniamo alla prima tua domanda ...
1. cosa dareste in locazione. la risposta parrebbe una terrazza (o un
lastrico solare?). ora, il contratto cosa prevede, la cessione di un
terrazzo ad uso???

grazie per il tempo dedicato

cero di spiegare meglio

un condomino ha chiesto in affitto al condominio una terrazza/chiostrina al
piano terra confinante al suo appartamento
tale luogo di circa 20mq è di proprietà condominiale e verrebbe usato come
pertinenza dell'appartamento

da quello che capisco bidsogna applicare la legge degli affitti non come
abitazione quindi 6 + 6 ( giusto ??) e se volessi fare un periodo + breve
non si possono usare i patti in deroga ??

in merito al frazionamento il ragionamneto che mi è stato fatto ( che
prevede la necessità del frazionamento ) é :

un bene che produce reddito deve essere identificato , se prima non lo era
perchè faceva parte dei beni comuni condominiali non censiti, ora che è
affittato deve essere frazionato , anzi per pochi euro deve pagare anche
l'ici .

si faceva l'esempio dell'affittacamere ma secondo me non è assimilabile

continuo ad avere dei dubbi

fab

grazie a chi vorrà continuare la discussione

[Raffaele R.B.]

Post by Fab
grazie per il tempo dedicato
cero di spiegare meglio
un condomino ha chiesto in affitto al condominio una terrazza/chiostrina al
piano terra confinante al suo appartamento
tale luogo di circa 20mq è di proprietà condominiale e verrebbe usato come
pertinenza dell'appartamento
da quello che capisco bidsogna applicare la legge degli affitti non come
abitazione quindi 6 + 6 ( giusto ??) e se volessi fare un periodo + breve
non si possono usare i patti in deroga ??

la giurisprudenza in materia è abbastanza chiara:

in caso di locazioni diciamo ibride si applica il principio della
prevalenza: appare chiaro quindi che nel vostro caso (io avevo ipotizzato
una terrazza tipo solarium all'ultimo piano dell'edificio!) la locazione del
bene sarà assorbita dall'indirizzo che i lconduttore vuole dare al bene de
quo.
ne discende che alla terrazza chiostrina applicherete iil contratto dei beni
ad uso abitazione.

i patti in deroga non esistono più. sono stati abrogati dalla 431/98 che
regola tutte le locazioni ad uso abitativo.

come ho già detto, ritengo che - non conoscendo in quale parte di italia ti
trovi - il condominio possa stipulare con le dovute accortezze del caso una
locazione nel ci contratto ai dati catastali si potrà inserire il foglio, la
particella e la dicitura "in quota parte".

Post by Fab
in merito al frazionamento il ragionamneto che mi è stato fatto ( che
un bene che produce reddito deve essere identificato , se prima non lo era
perchè faceva parte dei beni comuni condominiali non censiti, ora che è
affittato deve essere frazionato , anzi per pochi euro deve pagare anche
l'ici .

e su questo non ci sono dubbi.

ritengo però che stante la situazione, e acclarata l'opportunità del
frazionamento (rectius accatastamento), questo ipso iure deve riguardare
l'intero edificio nelle sue parti comuni (androne, vano scale, chiostrine,
terrazzi etc etc). il gioco vale la candela????

Post by Fab
si faceva l'esempio dell'affittacamere ma secondo me non è assimilabile

per mia opinione assolutamente no....

Post by Fab
continuo ad avere dei dubbi
fab
grazie a chi vorrà continuare la discussione

bè il mio contributo l'ho dato...
saluti
raffaele

[Meneldil]

Post by Fab
in merito al frazionamento il ragionamneto che mi è stato fatto ( che
un bene che produce reddito deve essere identificato , se prima non lo era
perchè faceva parte dei beni comuni condominiali non censiti, ora che è
affittato deve essere frazionato , anzi per pochi euro deve pagare anche
l'ici .

Ma chi è il fulmine di guerra che ha partorito ciò?!?!
1 - intanto, le parti comuni pagano già comunque l'ICI (semprechè siano
soggette ad ICI)
2 - chi l'ha detto che "un bene che produce reddito deve essere
identificato"? Se facciamo un contratto con cui ti garantisco una stanza ed
un bagno per un anno in un certo stabile, ed io ho 10 differenti stanze con
bagno, è possibile anche restare nell'aleatorietà: oggi te ne do una,
domani un'altra, a seconda delle esigenze. Se a te va bene, nessuno può
trovare nulla da ridire. Ed i "beni", che indubbiamente producono reddito,
sonotutto meno che identificati.
3 - quando il Comune affitta ad un bar il marciapiede prospiciente per
metterci i tavolini d'estate, pensi che il comune faccia un frazionamento
del marciapiedi?
4 - supponiamo che un unico proprietario abbia uno stabile storico di 30
appartamenti, che affitta. Indubbiamente, l'immobile NON è un condominio. Se
lo stabile ha più di sett'anni, è possibile che sia iscritto in Catasto con
un'unica particella catastale. Ed allora? Come fa il proprietario ad
affittare gli appartamenti "che non sono catastalmente identificabili"?!?!
Vaglielo a chiedere, visto che è da 70 anni che lo fa, che incassa
l'affitto, e che nessuno gli ha mai obiettato nulla...

Post by Fab
si faceva l'esempio dell'affittacamere ma secondo me non è assimilabile

Perchè mai?

Saluti Meneldil

[Raffaele R.B.]

Post by Meneldil

Post by Fab
in merito al frazionamento il ragionamneto che mi è stato fatto ( che
un bene che produce reddito deve essere identificato , se prima non lo

era

Post by Fab
perchè faceva parte dei beni comuni condominiali non censiti, ora che è
affittato deve essere frazionato , anzi per pochi euro deve pagare anche
l'ici .

Ma chi è il fulmine di guerra che ha partorito ciò?!?!

io

Post by Meneldil
1 - intanto, le parti comuni pagano già comunque l'ICI (semprechè siano
soggette ad ICI)

complimenti!!!!
allora facciamo così:
io stampo 100 visure catastali relative a 100 diversi bcnc in 100 diversi
condomini....
quante rendite catastali immagina di trovare???

cerchiamo di chiarire bene le cose: il problema è che si possono rinvenire 2
tipologie di beni comuni:

a) vi è il "bene comune" ai sensi e per gli effetti dell'art. 1117, del
codice come nel caso di specie, che è relativo a quelle porzioni di
fabbricato prive di redditività ex art.9 dlgs 514 del 1948) comuni ad alcune
oppure a tutti le unità immobiliari del fabbricato ordinario. sono
principalmente parti costitutive del fabbricato (ad es. il cortile, le
scale, il vano ascensore, il locale della centrale termica)
b) vi sono poi i beni comuni censibili ovvero porzioni del fabbricato
deputate ad utilizzazioni comuni o collettive: per questo motivo vanno
denunciate (rectius accatastate) per questo scopo precipuo e sono:
l'alloggio del custode, il vano rimessa delle automobili, la sala riunioni
condominiali.

alla luce di ciò, se non c'è rendita provi lei a pagare l'ici stante che
detta imposta trova la sua essenza giuridica nell'imporre al titolare di
detto bene di corrispondere una somma proporzionale al valore "fiscale" che
il bene teoricamente è in grado di produrre

Post by Meneldil
2 - chi l'ha detto che "un bene che produce reddito deve essere
identificato"? Se facciamo un contratto con cui ti garantisco una stanza ed
un bagno per un anno in un certo stabile, ed io ho 10 differenti stanze con

di cosa???
del contratto oppure del bene ...

magari è indeterminatezza ..

oggi te ne do una,

Post by Meneldil
domani un'altra, a seconda delle esigenze. Se a te va bene, nessuno può
trovare nulla da ridire. Ed i "beni", che indubbiamente producono reddito,
sonotutto meno che identificati.
3 - quando il Comune affitta ad un bar il marciapiede prospiciente per
metterci i tavolini d'estate, pensi che il comune faccia un frazionamento
del marciapiedi?

siamo proprio fuori strada ... altro che tavolini

Post by Meneldil
4 - supponiamo che un unico proprietario abbia uno stabile storico di 30
appartamenti, che affitta. Indubbiamente, l'immobile NON è un condominio.

qui ci sarebbe da discutere

Se

Post by Meneldil
lo stabile ha più di sett'anni, è possibile che sia iscritto in Catasto con
un'unica particella catastale. Ed allora? Come fa il proprietario ad
affittare gli appartamenti "che non sono catastalmente identificabili"?!?!
Vaglielo a chiedere, visto che è da 70 anni che lo fa, che incassa
l'affitto, e che nessuno gli ha mai obiettato nulla...

certo che glielo chiedo ... ma glielo chiede anche l'ex ufficio del registro
....

è ovvio che il frazionamento a cui mi riferivo io è di tutt'altra origine...

ma non vi è peggior sordo di chi non vuol sentire

Post by Meneldil

Post by Fab
si faceva l'esempio dell'affittacamere ma secondo me non è assimilabile

Perchè mai?
Saluti Meneldil

cordialità...

raffaele

[Meneldil]

Post by Raffaele R.B.

Post by Meneldil
1 - intanto, le parti comuni pagano già comunque l'ICI (semprechè siano
soggette ad ICI)

complimenti!!!!
io stampo 100 visure catastali relative a 100 diversi bcnc in 100 diversi
condomini....
quante rendite catastali immagina di trovare???

?????

Post by Raffaele R.B.
cerchiamo di chiarire bene le cose: il problema è che si possono rinvenire 2
a) vi è il "bene comune" ai sensi e per gli effetti dell'art. 1117, del
codice come nel caso di specie, che è relativo a quelle porzioni di
fabbricato prive di redditività ex art.9 dlgs 514 del 1948) comuni ad alcune
oppure a tutti le unità immobiliari del fabbricato ordinario. sono
principalmente parti costitutive del fabbricato (ad es. il cortile, le
scale, il vano ascensore, il locale della centrale termica)
b) vi sono poi i beni comuni censibili ovvero porzioni del fabbricato
deputate ad utilizzazioni comuni o collettive: per questo motivo vanno
l'alloggio del custode, il vano rimessa delle automobili, la sala riunioni
condominiali.

OK. Non fa una grinza.

Post by Raffaele R.B.
alla luce di ciò, se non c'è rendita provi lei a pagare l'ici stante che
detta imposta trova la sua essenza giuridica nell'imporre al titolare di
detto bene di corrispondere una somma proporzionale al valore "fiscale" che
il bene teoricamente è in grado di produrre

E qui invece prendi un abbaglio.

L'ICI è dovuta solo e semplicemente sulla base del valore catastale
dell'immobile, indipendentemente dal reddito prodotto dallo stesso.

Se hai un appartamento che ha valore catastale 1 e lo affitti per 10.000,
l'ICI sarà comunque calcolata sulla base di 1...

Per quanto riguarda invece l'IRPEF, questa andrà regolarmente pagata (come
sempre) da ogni condomino, in ragione della quota di affitto da lui
incassata, (ma visto che in realtà la quota d'affitto pro capite sarà quasi
sicuramente inferiore alla rendita catastale dell'unità immobiliare di
proprietà a cui va associata la denuncia di un reddito di affitto di una
pertinenza non accatastata, finiranno per non pagare una lira...)

Post by Raffaele R.B.

Post by Meneldil
4 - supponiamo che un unico proprietario abbia uno stabile storico di 30
appartamenti, che affitta. Indubbiamente, l'immobile NON è un condominio.

qui ci sarebbe da discutere

Discutiamone pure.

Post by Raffaele R.B.
Se

Post by Meneldil
lo stabile ha più di sett'anni, è possibile che sia iscritto in Catasto

con

Post by Meneldil
un'unica particella catastale. Ed allora? Come fa il proprietario ad
affittare gli appartamenti "che non sono catastalmente

identificabili"?!?!

Post by Raffaele R.B.

Post by Meneldil
Vaglielo a chiedere, visto che è da 70 anni che lo fa, che incassa
l'affitto, e che nessuno gli ha mai obiettato nulla...

certo che glielo chiedo ... ma glielo chiede anche l'ex ufficio del registro

E perchè mai?!?!
Non fa altro che stipulare 30 regolarissimi contratti di affitto, e su tutti
quanti specifica "appartamento al piano X, interno Y, dell'immobile di cui
alla particella catastale Z..."
L'ufficio del registro è contento, l'agenzia delle entrate pure, lui e
l'inquilino ci pagano le tasse... chi potrebbe trovare da ridire
alcunchè?!?!

Post by Raffaele R.B.
....
è ovvio che il frazionamento a cui mi riferivo io è di tutt'altra origine...

Il frazionamento è di un solo tipo: è quello catastale, e serve a dividere
una particella catastale in due o più, ed è preliminare ad una spartizione
dell'immobile per una vendita o un godimento separato. Punto.
Altri frazionamenti non mi risultano esistere...

Post by Raffaele R.B.
ma non vi è peggior sordo di chi non vuol sentire

E non c'è peggior muto di chi non si vuol spiegare...
Se hai qualche problema, spiegalo. Se vuoi semplicemente qualcuno che sposi
le tue tesi (IMHO, un po' strampalate...) hai sbagliato porta.
Se sei disposto a difendere le tue tesi in un confronto obiettivo,
benvenuto.

Post by Raffaele R.B.

Post by Meneldil

Post by Fab
si faceva l'esempio dell'affittacamere ma secondo me non è assimilabile

Perchè mai?

Ad esempio, potresti cominciare col rispondere a questa mia domanda...

Saluti Meneldil