Sottotetto e autorizzazione condominiale

[Luigi P.]

Salve,
scrivo per sottoporvi una questione a cui nessuno dei tecnici ed avvocati
che ho interpellato, tra le mie conoscenze (e vi assicuro che non sono
poche), ha saputo dare una risposta sicura e definitiva. Questo chiaramente
ha lasciato me interdetto sul da farsi...ma passo a spiegare.

Premesa:

Regione: Campania
Provincia: Salerno
Comune: Ininfluente perchè spiegherò dopo cosa prevedono le norme
urbanistiche a riaguardo

Norme di PRG riguardo i sottotetti:
E' prevista la realizzazione o trasformazione dei sottotetti esistenti, con
i seguenti indici per i nuovi:
- Altezza massima all'estradosso: 220 cm
- Pendenza minima (nel caso di tetti realizzati pannelli o lamiere): 5%
- Distanze: il sottotetto cosi realizzato non è soggetto al rispetto di
nessuna distanza tra fabbricati, strade, confini ecc ecc.
- Note: Il sottotetto cosi realizzato non si configura come volumetria
ai fini edificatori, ma solo ai fini degli oneri

Situazione amministrativa:
Condominio (6 piani fuori terra + 1 interrato + piano sottotetto sovrastante
al 6°) composto da 18 unità abitative, box e cantine al piano interrato, ed
uffici al piano terra.
Note: non conosco il contenuto del regolamento condominiale

Gli esistenti sottotetti (3 di mia proprietà) sono realizzati con copertura
in legno e tegole in cemento.
Al colmo si misura all'estradosso un'altezza di circa 240 cm, alla gronda
(che è rientrata rispetto al parapetto dell'ultimo piano in modo da lasciare
un passaggio di circa 1 metro di larghezza attorno al sottotetto) si misura
un'altezza di 0 (zero) cm.

Dall'atto notarile, leggo che sono proprietario del sottotetto e non del
tetto (inteso proprio compertura di legno e tegole in cemento) o della
colonna d'aria sovrastante, il che mi fa pensare che la mia proprietà
esclusiva è limitata ai 3 sottotetti ed ai relativi accessi che sono
presenti sul pianerottolo che funge da soffitto del 6° piano sottostante.

Problema da risolvere:
Il condominio non è che mi vuole molto bene (mi padre ha realizzato il
condominio nel 1980 ed ha alienato tutte le unità senza problemi facendo
enormi piaceri agli acquirenti dell'epoca....ma sapete com'è l'invidia non
ha strade preferenziali....), e quindi mi aspetto che qualsiasi intervento
che io andrò a realizzare sul piano sottottetti scatenerà enormi problemi.

Prima di partire con il rifacimento dei questi sottotetti, per trasformali
da come sono (copertura a falde in legno e tegole di cemento) ad altri con
struttura in acciaio e pannelli coibentati da 6cm (sfrutto quindi la regola
del genio civile di interventi di modesta eneità per cui devo depositare il
solo calcolo della nuova struttura del sottetto e non la verifica di tutto
il fabbricato), vorrei blindare la questione in modo che seppure il
condominio (a permesso di costruire approvato ed a lavori iniziati) mi vuole
rompere le scatole con accertamenti dei vigili, sopralluoghi ecc ecc io mi
ritrovo con le spalle coperte in modo da finire almeno la realizzazione di
quanto mi verrà approvato, senza incorrere in fermi di cantiere, tetti
divelti con lastrico solare esposto alle intemperie....nzomma avete capito
che il mio interesse è che se inizio i lavori li devo terminare
almeno....che poi vada a causa.....dio pensa.

Gli uffici competenti presso il mio comune dicono che civilisticamente
(poichè il sottetto è mio ma non il tetto che copre tutto il palazzo), devo
allegare oltre a tutte le carte necessarie per ottenere il permesso a
costruire, anche l'autorizzazione del condominio ad eseguire i lavori.

Innanzitutto io non ho letto da nessuna parte sul C.C. na cosa simile. Se
questa norma non ci fosse, il comune non ha nel regolamento edilizio
formalmente espresso che ci vuole questa autorizzazione, e quindi non
sarebbe lecita la richiesta. Se invece civilisticamente ci volesse questa
autorizzazione, non capisco il fine...forse per sollevare il condominio
dalla sua quota parte di spesa nell'intervento (io mi voglio fare carico
dell'intero importo dei lavori e della futura manutenzione dei nuovi
manufatti che andrei a realizzare) ? forse perchè essendo cosa comune il
tetto sono obbligato (a prescindere dalle spese chi se le accolla) ad avere
questa autorizzazione ?

Facendola breve dopo tutto sto sproloquio che ho fatto, VI CHIEDO:

1) E' realmente necessaria l'autorizzazione del condominio per poter dare
inizio ai lavori in maniera che non si inneschi un illecito amministrativo ?
2) Se si, necessito del 100% dei millesimi a favore oppure della maggioranza
di 500 +1 millesimo?
3) Se no, avendo approvatomi il comune il permesso a costruire di questi
sottotetti cosi come li voglio realizzare (struttura in acciaio e pannelli
coibentati da 6cm), avendo io depositato i calcoli al genio civile delle
nuove strutture....insomma avendo io assolto ad ogni tipo di obbligo
amministrativo nei confronti degli organi competenti, può il condominio o un
solo condomino fare qualcosa perchè mi fermi i lavori in una qualsiasi fase
del cantiere in atto? (capitemi, se sollevo 500 mq di tetto e mi bloccano i
lavori io lascio gli appartamenti sottostanti con il lastrico solare alle
intentemperie, oltre che affronto spese non esigue per poi trovarmi con un
cantiere fermo ecc ecc).

Nzomma tra voi ci sarà 1 o + esperti in materia.....illuminatemi a riguardo,
perchè se poi parto e qualcuno mi da fastidio io mi ritrovo nei casini
seri....allora o mi blindo a sufficienza per poter stare tranquillo (visto
che mi aspetto dei fastidi dagli altir condomini) oppure preferisco lasciare
il mondo cosi com'è...anche se non vi nascondo che questa operazione mi
servirebbe come il pane a tavola..:D

Attendo risposte, e scusate la lungaggine, ma credo che spiegare meglio le
cose prima, aiuti voi a rispondere + facilmente e + precisamente ai miei
quesiti.

Arigrazie 1000, a presto

Luigi P.

[felix.]

Post by Luigi P.
1) E' realmente necessaria l'autorizzazione del condominio per poter dare
inizio ai lavori in maniera che non si inneschi un illecito amministrativo ?

No nessuna autorizzazione
Art. 1102 Uso della cosa comune

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri
la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.



Al comune sono degli scansafatiche
pusillanimi, sanno bene che cosi' dicendoti si tolgono di torno
una rogna, il comune DEVE rilasciare le autorizzazioni salvo
diritti di terzi.

Post by Luigi P.
2) Se si, necessito del 100% dei millesimi a favore oppure della maggioranza
di 500 +1 millesimo?

Nessuna autorizzazione condominiale.

Post by Luigi P.
3) Se no, avendo approvatomi il comune il permesso a costruire di questi
sottotetti cosi come li voglio realizzare (struttura in acciaio e pannelli
coibentati da 6cm), avendo io depositato i calcoli al genio civile delle
nuove strutture....insomma avendo io assolto ad ogni tipo di obbligo
amministrativo nei confronti degli organi competenti, può il condominio o un
solo condomino fare qualcosa perchè mi fermi i lavori in una qualsiasi fase
del cantiere in atto?

No,ma devi pagare agli altri condomini il maggior volume di aria che
andrai ad occupare.
ciaofelix:-)

[Matteo]

Post by Luigi P.
1) E' realmente necessaria l'autorizzazione del condominio per poter
dare inizio ai lavori in maniera che non si inneschi un illecito
amministrativo ?

Dal Testo unico per l'edilizia:
Art. 11 Caratteristiche del permesso di costruire
1. Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o
a chi abbia titolo per richiederlo.
Art. 20 Procedimento per il rilascio del permesso di costruire
1. La domanda per il rilascio del permesso di costruire, sottoscritta da
uno dei soggetti legittimati ai sensi dell'articolo 11, va presentata
allo sportello unico corredata da un'attestazione concernente il titolo
di legittimazione....

Perciò, visto che proprietario del tetto è il condominio, la domanda va
presentata, per i lavori sul tetto, dal condominio o col suo espresso
consenso.
Il legale rappresentante del condominio è l'amministratore, non
l'assemblea (che gli amministratori pavidi e burocratici convocano per
coprirsi le spalle, visto che non hanno né tempo né voglia di consultare
seriamente i condomini).
Quello che non capisco è perché il consenso si presuma gratuito. Io lo
venderei.

[Luigi P.]

Ciao,
in questo modo e per quanto dici tu, un proprietario x di un sotottetto, che
debba fare dei lavori alla copertura del tetto, e magari si ritrova il
condomionio contro o l'amministratore (che per quanto dici tu dovrebbe
sostituirsi ai condomini nel rilasciare o meno il nulla osta a procedere),
avrà serie difficoltà ad effettuare sti benedetti lavori di qualsiasi natura
essi siano; il tutto perchè non è lui il leggittimato a chiedere il permesso
di costruire o la dia in relazione ai lavori che vuole andare a fare.

Io continuo a vedere che c'è enorme confusione su queste questioni, poichè
(come ho scritto nella mia principale), non ho ancora letto 3 pareri
identici, univoci che mi rassicurino. Già questi due espressi, molto
esaurienti ognuno per suo conto, esprimono cmq due teorie completamente
differenti che, piaccia o mano, continuano a spiazzarmi (credo che spiazzino
chiunque abbia il mio medesimo problema).

Ps. Poichè ho conoscenze nel mio comune, ho visto altre richieste di
permesso a costruire, e vi posso garantire che il richiedente non era il
condominio ma il proprietario del sottotetto. Quindi la teoria per cui il
leggittimato a richiedere interventi sulla copertura del sottotetto è il
condominio mi sembra un pò campata in aria...Inoltre se non sbaglio c'è (in
caso di interventi che coinvolgono sia il proprietario del sottotetto che il
condominio in toto) quella norma che suddivide in 1/3 e 2/3 le spese da
attribuire al proprietario del sottotetto e al condominio. Questo mi fa
pensare anche di + che il leggittimato resta cmq il proprietario del
sottotetto. Continuo a non capire se ci vuole st'autorizzazione o meno per
iniziare e concludere i lavori senza troppi impicci.

Spero che qualche altro illuminato possa chiarirmi le idee, perchè io non ho
ancora capito in che modo posso proseguire in quest'avventura (perchè con i
condomini che mi circondano di avventura si tratta), visto che trasformare
questi sottotetti che ho sta diventando sempre più un bisogno.

Attendo ulteriori risposte chiarificatrici.

Saluti,
Luigi P.

Post by Matteo

Post by Luigi P.
1) E' realmente necessaria l'autorizzazione del condominio per poter
dare inizio ai lavori in maniera che non si inneschi un illecito
amministrativo ?

Art. 11 Caratteristiche del permesso di costruire
1. Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o
a chi abbia titolo per richiederlo.
Art. 20 Procedimento per il rilascio del permesso di costruire
1. La domanda per il rilascio del permesso di costruire, sottoscritta da
uno dei soggetti legittimati ai sensi dell'articolo 11, va presentata
allo sportello unico corredata da un'attestazione concernente il titolo
di legittimazione....
Perciò, visto che proprietario del tetto è il condominio, la domanda va
presentata, per i lavori sul tetto, dal condominio o col suo espresso
consenso.
Il legale rappresentante del condominio è l'amministratore, non
l'assemblea (che gli amministratori pavidi e burocratici convocano per
coprirsi le spalle, visto che non hanno né tempo né voglia di consultare
seriamente i condomini).
Quello che non capisco è perché il consenso si presuma gratuito. Io lo
venderei.