Post by Giangi72Innanzi tutto grazie a tu per le risposte
Post by Roberto Deboni DMIsrPost by Giangi72Condominio di 4 appartamenti leggermente diversi uno dall'altro, fino ad
ora hanno diviso tutto per 4.
Hanno tutti ricevuto la rendita catastale definitiva ?
Tali rendite sono identiche oppure mostrano piccole
differenze proporzionali alle diversita' di ogni
appartamento ?
Si, le hanno ricevute e ci sono piccole differenze, ironia
della sorte i due che stanno facendo problemi avrebbero la
maggioranza se contasse solo la rendita.
Un ripasso della legge:
Art. 68.
Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118,
per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136
del codice, il valore proporzionale di ciascuna unita' immobiliare
e' espresso in millesimi in apposita tabella allegata al
regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si
tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato
di manutenzione di ciascuna unita' immobiliare.
Evidenzio:
"il *valore* proporzionale di ciascuna unita'"
La rendita catastale e' un ottimo indice del "valore"
di una unita' immobiliare, perche' calcolata secondo
criteri oggettivi, uguali per tutte le unita' di un
condominio.
Non e' cosi', invece, ad esempio, nel caso dei prezzi
indicati nei rogiti (che peraltro molti non vorrebbero
divulgati), perche' sono il risultato delle rispettive
abilita' nella trattativa tra acquirente e compratore.
Il secondo comma poi esclude tassativamente che si vada
a fare una stima di ogni unita' per arrivare a calcolare
un valore commerciale (che andrebbe a valutare, lo stato,
la presenza di accessori, porte blindate, condizionatori,
canoni di locaziona a lungo termine ed alta favorevoli
ovvero la presenza di conduttori reputabili ed economicamente
solidi).
Quindi, a suo parere, se non conta la rendita, quale
sarebbe il criterio da usare per calcolare il *valore* della
unita' immobiliare ?
Se non le vanno bene le rendite catastali, le sta
bene la metratura ? (con ovvia distinzione tra
superficie abitabile, terrazzi, lastrici esclusivi,
cantine, etc. ?)
Io posso proporle un altro criterio *oggettivo* (perche'
stabilito da un entita' neutrale, ovvero lo Stato):
Legge 27 luglio 1978, n. 392
Art. 13 - (Superficie convenzionale)
La superficie convenzionale e' data dalla somma
dei seguenti elementi:
a) l'intera superficie dell'unita' immobiliare;
b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole;
c) il 20 per cento della superficie del posto macchina
in autorimesse di uso comune;
d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze,
cantine ed altri accessori simili;
e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza
dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore;
f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde
nella misura corrispondente alla quota millesimale
dell'unita' immobiliare.
E' detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani
con altezza utile inferiore a metri 1,70.
Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano
al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
L'elemento di cui alla lettera e) entra nel computo
della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente
la superficie di cui alla lettera a).
[... omissis di un comma illegittimo per C.Cost. 236/1987...]
Questo articolo e' stato abrogato dalla Legge 431/1998 per il
calcolo delle locazioni ad uso abitativo. Ma i criteri restano
criteri validi ed oggettivi nella valutazione del valore
relativo della metratura dei diversi accessori
connesse alle unita' immobiliari, ma anche delle stesse
unita' condominiali se diverse dalle unita' abitative
(ad esempio, un garage non viene calcolato uguale come
un locale abitabile di pari superficie).
Una "stima del valore", potrebbe anche usare criteri
diversi dall'art.13, ma sarebbe una scelta univoca del
professionista, che potrebbe ben non essere condivisa
da altri professionisti, cosa di non poco conto, se
quest'altro professionista e' guarda caso, il CTU in
un processo civile. Meglio quindi attenersi all'art.13,
salvo ... le abitazioni abbiano il pavimento in
economiche piastrelle ed il garages lastricato in marmo ...
(per ricordare che l'art.13 vale per le situazioni comuni,
ma non e' detto che ci siano eccezioni, rare od uniche
quanto si vuole).
Dato che lo Stato, nella esazione delle imposte, cerca di
spremere il massimo e nello stesso tempo in una posizione
ad evitare impugnazioni delle rendite calcolate (io l'ho
fatto e mi hanno dato ragione, senza andare in contenzioso)
possiamo essere ragionevolmente certi che le rendite
catastali, il cui calcolo si basa su stime che poggiano
ufficiosamente sui calcoli del citato art.13, perche'
scannarsi per qualche millesimo in piu' o in meno ?
Di fronte a 500 euro per la perizia, e poi 2000 euro per
l'arbitrato (sono in piena rotta di collisione verso tale
destinazione) e speriamo che non parta una causa, quanti
millesimi di differenza in termini di variazione economica,
dovrebbero giustificare 2500 euro di spese ?
Se poi date un valore alla tranquillita' ...
Post by Giangi72Post by Roberto Deboni DMIsrCausare una maggiore spesa solo per "punire il guerrafondai"
e' un tipico atto di emulazione. Se il guerrafondai ha
soldi ed un buon avvocato, puo' costare molto agli
altri tre.
No, guardi, forse mi sono spiegato male.
Non è un dispetto, hanno una concreta paura che le tabelle che
uscirebbero fuori sarebbero completamente sballate.
"completamente sballate" da un lato e' una ipotesi "grossa",
e nel contempo spiana la strada per una impugnazione
facile e costosa con i fiocchi per chi l'abbia "vinta".
Ma da quello che ho letto qui, non sembra il caso. Cioe'
la questione si gioca su pochi millesimi, cioe' non e'
vero che si uscirebbe con tabelle completamenet sballate.
Di fatto e' una situazione tipica in cui ci sono
fattori contrapposti: vogliono piu' millesimi per
contare al voto, ma non volgiono piu' millesimi per
pagare troppo di spese condominiali. Delle due l'una.
Quindi mi spiega come potrebbero nascere delle tabelle
*completamente sballate* soddisfando questi due
criteri frontalmente contrapposti ?
Io sarei tentato a darvi un suggerimento salomonico.
a) per estrazione a sorte si sceglie un condomino
b) quel condomino fa una tabelle millesimale
(aiutandosi con le rendite catastali e le
metrature e variando con le sue "furbizie")
c) gli altri tre condomini votano come assegnare,
uno per volta, ogni millesimo ad uno dei tre
d) il condomino che ha fatto la tabella si prende
l'ultimo valore millesimale rimasto
PS: il punto b) e' fatto con il condomino da solo,
senza che gli altri gli possano parlare e uscira
solo quando ha il risultato su carte, in busta chiusa.
Post by Giangi72Conoscono il "professionista" conoscono il condomino che
lo ha chiamato ed hanno un fondato sospetto che ci sia
qualcosa sotto aggravato dal fatto che la cifra chiesta
è sospettatamente bassa per la zona.
Ma scherziamo ? Bastano 20 minuti per fare il calcolo!
Post by Giangi72La cifra chiesta dell'altro è più allineata
e per questo lo hanno scelto.
No comment.
A questo punto, se fossi il condomino "guerrafondaio"
consegnerei con raccomandata copia della "mitica"
tabella millesimale (che sicuramente hanno gia'
calcolato). Gli altrui sarebbero sicuramente fregati.
Ma probabilmente anche il guerrafondaio ragiona
per "paure" e "furbizie" e non si avvede della
banalita' per uscire dallo stallo.
Post by Giangi72Post by Roberto Deboni DMIsrPost by Giangi72- ora dividono al 25% ciascuno, per il lassismo del 4° condomino
riuscirebbero ad assegnare il calcolo delle tabelle all'altro
professionista (più caro ma più affidabile)
L'affidabilita' e' dovuta a cosa ?
A non essere il primo, che affidabile non lo è :-)
Veda sopra.
No comment.
Qui non si tratta di una operazione di stima patrimoniale!!!
Che e' vietata dal comma 2 dell'art.68 Disp.Att.CC
Ma di una semplice proporzione: che reputabilita' occorre ?
Chi presenta la tabella deve consegnare anche le
modalita' di calcolo utilizzate, onde verificare
l'aderenza ai criteri richiesti dal committente.
Si fa presto a verificare la correttezza della
operazione, altro che reputabilita'!
Ma questi condomini sanno fare:
2+2= ?
E dopo questo primo scoglio, sanno fare:
3/4 = ? /8
Post by Giangi72Post by Roberto Deboni DMIsrQuindi conoscete gia' le nuove tabelle millesimali ?
Non capisco.
No, l'appartamento del guerrafondaio è palesemente più
grande, ipotizzando che gli altri criteri di ripartizione
siano ininfluenti (non è così ma ipotizziamo), dovrebbero
avere la maggioranza dei millesimi.
E' una ipotesi ma sembra concreta.
Direi che e' una certezza, non una ipotesi.
Mi pare evidente che c'e' una situazione in cui pochi
millesimi fanno la differenza, e quindi c'e' forte la
tentazione di fare l'imbroglio di prendersi a carico
qualche euro in piu' di spese condominiali pur di
ottenere una maggioranza sulla carta, ma non
confermata dai dati oggettivi.
Se il guerrafondaio ha buoni avvocati, questa
intenzione e' palesemente dimostrabile (lei ha
scritto: palesemente piu' grande), e sarebbe
quindi ragione per indennizzi a non finire (oltre
a pagare le spese legali) a danno dei soccombenti.
Post by Giangi72Post by Roberto Deboni DMIsrPost by Giangi72- a posteriori (forti della maggioranza dei loro millesimi)
potrebbero chiedere la differenza spesa (400€) agli altri
condomini che hanno "imposto" la scelta del più caro
Non vedo come. Che tipo di delibera dovrebbe essere ?
Decidono una "multa" a carico dei due della minoranza ?
Suvvia, ma che amministratore e' ?
Non lo dica a me, mi è sembrata subito assurda la cosa.
Post by Roberto Deboni DMIsrA meno che non vogliono aprire una azione collettiva
per violazione dell'art.833, da me citato. Quello e'
realistico.
Cosa ESATTAMENTE abbia detto l'aministratrice non lo so
ma la mia amica parlava di una specie di delibera
approvata una volta avuta le tabelle e i nuovi
millesimi che gli darebbero al maggioranza.
?
Post by Giangi72Post by Roberto Deboni DMIsrPost by Giangi72Vi risulta una possibilità del genere?
Art.833 ? Si e' possibile.
Ma dovrebbero fare una causa non una delibera.
Solo perche' non sono gia' in causa, non significa che
non ci sara' causa. Prima di fare causa occorre
attendere il danno. Loro facciano l'errore e poi
si scatena il diluvio universale.
Post by Giangi72Post by Roberto Deboni DMIsrPiuttosto, quando una delibera stravolge una precedente,
se nel processo ci sono state posizioni acquisite (come
dice lei) ai danneggiati spetta il diritto di chiedere
un risarcimento alla maggioranza che ha deliberato
la modifica della delibera precedente.
???
Questa confesso che l'ho capita poco.
Esempo: se viene approvato un lavoro e poi una
nuova delibera decide che non si fa piu', ma nel
frattempo una impresa aveva iniziato i lavori,
chi aveva votato la delibera o si era astenuto
(senza impugnare entro 30 giorni la delibera,
per i secondi) dovra' risarcire pro-quota
l'impresa per i danni a cui ha diritto.
Idem, se un lavoro di condomino richiedeva una
autorizzazione, e l'autorizzazione e' stata data
e poi revocata dopo l'inizio lavori. ... etc.
...snip... sul resto e' inutile elaborare.
Post by Giangi72Post by Roberto Deboni DMIsrMi pare che c'e' una evidente litigiosita' di principio.
Quando ci sono situazioni semplici, come quella descritta,
mi sembra assurdo incaricare un professionista quando la
tabella proporzionale e' calcolabile con le elementare
cognizioni di un amministratore di una volta, che poteva
avere solo la terza media. Oggi che l'amministratore
mercenario e' per forza un diplomato, non c'e' scusa.[CUT]
Il motivo è, fortunatamente su questo sono tutti concordi,
trovare una persona super partes.
Che non sia uno dei 4 e neanche l'amministratrice, una
persona completamente estranea al condominio che non ha
interesse alcuno nello stesso.
L'arbitro, gia' citato, vi costa €2000 o poco meno.
Post by Giangi72Anche per questo il professionista scelto dai 2 lo hanno
scartato a priori vista la comprovata conoscenza con uno dei 4.
Infatti non capisco perche' il "guerrafondaio" non ha
semplicemente scoperto le carte: lui ha in mano l'asso.
Ma evidentemente e' male consigliato anche lui.
Post by Giangi72Post by Roberto Deboni DMIsrNon mi ricordo piu', ma da cosa e' iniziata la
faida con il guerrafondaio ?
Soldi, la costruzione non è perfetta, ci sono vari problemi
che porteranno ad esborsi.
Il guerrafondaio e l'altro non ne vogliono spendere, non
volevano neanche l'amministratore,
Entro i limiti della salvaguardia dell'esistente,
e' un loro diritto. Capisco che in una societa'
consumistica si fa fatica ad accettare che si
siede a guardare dalla riva il fiume che scorre,
ma le legge tutela anche chi non vuole spendere.
Del resto la legge fornisce una scappatoia a chi
vuole spendere a tutti i costi:
Art. 1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa
o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari
condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere,
impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata,
i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati
da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non e' possibile, l'innovazione
non e' consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha
deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i
loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo,
partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle
spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Quindi in realta' mi pare che anche chi vuole spendere
faccia "l'avaro" ...
Post by Giangi72il 4° addirittura "non ci sono neanche le tabelle,
in base a cosa dobbiamo dividere",
Classica replica petulante senza valore.
Post by Giangi72tutte le altre spese sono da sempre divise per 4.
Il che risponde al dubbio espresso sopra.
Post by Giangi72La cosa buffa è che il problema più urgente è una parete
esterna ammalorata.
In questo caso basta un solo condomino, che mette in mora
tutto il condominio (nella persone dell'attuale amministratore,
ora che c'e'), concendendo, ad esempo, 60 giorni per riunirsi
ed approvare i lavori, altrimenti provvedera' lui, poi
ripartira e chiedera la spesa agli altri, sempre tramite
l'amministratore. E se il condominio non paga, si va dal
giudice, che se tutto e' stato fatto come di dovere,
sara' poco tenero nei confronti di chi non vuole pagare.
Art. 1134 - Spese fatte dal condomino
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni
senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea
non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa
urgente.
ma anche:
Art. 1110 - Rimborso di spese
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli
altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto
spese necessarie per la conservazione della cosa comune,
ha diritto al rimborso.
Si mette in mora l'amministratore, concedendo un tempo
ragionevole (tipo i 60 giorni citati), avvisando che
altrimenti si agisce direttamente.
Ovviamente i lavori dovranno essere ragionevoli (cosa
peraltro facile se il pagamento e' diretto tra un
solo condomino ed una impresa edile).
Post by Giangi72Faccio un piccolo quiz: indovinate cose c'è dall'atra
parte del muro.
...
...
...
Si, la casa del guerrafondaio.
Giangi
Irrilevante. La parete esterna e' bene comune.
Anche dal lato del guerrafondaio.
Io gli darei il massimo dei millesimi che gli si riesce
ad appioppare, poi metto in mora il condominio perche'
si risani la facciata esterna.
Avere un appartamento in un fabbricato con pareti
ammalorate fa perdere valore anche al mio appartamento.