(troppo vecchio per rispondere)
Modalità ripartizione spese scale
Laura
2013-04-18 17:50:21 UTC
Buonasera,
amministro un piccolo stabile familiare (nel quale sono posseditrice di
un appartamento) disposto su 3 piani, con due unità immobiliari per
piano e dunque per un totale di 6 appartamenti.

Scrivo in merito alla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale.

Sin d'oggi, ho sempre provveduto al riparto secondo le consuete tabelle
millesimali, senza alcuna contestazione, ma il subentro di un erede mi
oppone la necessità di ripartire la spesa in base all'effettivo uso ,
quindi in relazione all'altezza piano come peraltro previsto dalla
recente modifiche che fissano la suddivisione delle spese per scale ed
ascnsori per metà in base al valore millesimale e per l'altra metà in
base al piano.

In termini pratici però non riesco a capire come suddividerle.
Si consideri a titolo di esempio il condominio alfa:

1°piano -> condomine Tizio (millesimi proprietà 50)
1°piano -> condomine Pluto (millesimi di proprietà 50)

2°piano -> condomine Caio (millesimi di proprietà 120)
2°piano -> condomine Sempronio (millesimi di proprietà 180)

3°piano -> condomine Romolo (millesimi di proprietà 300)
3°piano -> condomine Remo (millesimi di proprietà 300)

Totale millesimi 1000
Si consideri una spese annua per la pulizia delle scale pari ad euro
800,00; applicando le normali tabelle millesimali abbiamo per

Tizio : (800x50)/1000 tot. 40
Pluto :(800x50)/1000 tot. 40
Caio : (800x120)/1000 tot. 96
Sempronio: (800x180)/1000 tot. 144
Romolo : (800x300)/1000 tot. 240
Remo: (800x300)/1000 tot. 240

Come ripartisco la spesa applicando il criterio sopra enunciato per metà
in base al valore millesimale e per l'altra metà in base al piano.?

Grazie, Laura

--- news://freenews.netfront.net/ - complaints: ***@netfront.net ---
Totò & Peppino
2013-04-18 18:30:59 UTC
Post by Laura
Buonasera,
amministro un piccolo stabile familiare (nel quale sono posseditrice di un
appartamento) disposto su 3 piani, con due unità immobiliari per piano e
dunque per un totale di 6 appartamenti.
Scrivo in merito alla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale.
Sin d'oggi, ho sempre provveduto al riparto secondo le consuete tabelle
millesimali, senza alcuna contestazione, ma il subentro di un erede mi
oppone la necessità di ripartire la spesa in base all'effettivo uso ,
quindi in relazione all'altezza piano come peraltro previsto dalla recente
modifiche che fissano la suddivisione delle spese per scale ed ascnsori
per metà in base al valore millesimale e per l'altra metà in base al
piano.
In termini pratici però non riesco a capire come suddividerle.
1°piano -> condomine Tizio (millesimi proprietà 50)
1°piano -> condomine Pluto (millesimi di proprietà 50)
2°piano -> condomine Caio (millesimi di proprietà 120)
2°piano -> condomine Sempronio (millesimi di proprietà 180)
3°piano -> condomine Romolo (millesimi di proprietà 300)
3°piano -> condomine Remo (millesimi di proprietà 300)
Totale millesimi 1000
Si consideri una spese annua per la pulizia delle scale pari ad euro
800,00; applicando le normali tabelle millesimali abbiamo per
Tizio : (800x50)/1000 tot. 40
Pluto :(800x50)/1000 tot. 40
Caio : (800x120)/1000 tot. 96
Sempronio: (800x180)/1000 tot. 144
Romolo : (800x300)/1000 tot. 240
Remo: (800x300)/1000 tot. 240
Come ripartisco la spesa applicando il criterio sopra enunciato per metà
in base al valore millesimale e per l'altra metà in base al piano.?
prova su Google > Coefficienti > spese pulizia scale.

T&P
w
2013-04-18 21:06:56 UTC
Post by Laura
Buonasera,
amministro un piccolo stabile familiare (nel quale sono posseditrice di
un appartamento) disposto su 3 piani, con due unità immobiliari per
piano e dunque per un totale di 6 appartamenti.
Scrivo in merito alla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale.
Sin d'oggi, ho sempre provveduto al riparto secondo le consuete tabelle
millesimali, senza alcuna contestazione, ma il subentro di un erede mi
oppone la necessità di ripartire la spesa in base all'effettivo uso ,
quindi in relazione all'altezza piano come peraltro previsto dalla
recente modifiche che fissano la suddivisione delle spese per scale ed
ascnsori per metà in base al valore millesimale e per l'altra metà in
base al piano.
In termini pratici però non riesco a capire come suddividerle.
1°piano -> condomine Tizio (millesimi proprietà 50)
1°piano -> condomine Pluto (millesimi di proprietà 50)
2°piano -> condomine Caio (millesimi di proprietà 120)
2°piano -> condomine Sempronio (millesimi di proprietà 180)
3°piano -> condomine Romolo (millesimi di proprietà 300)
3°piano -> condomine Remo (millesimi di proprietà 300)
Totale millesimi 1000
Si consideri una spese annua per la pulizia delle scale pari ad euro
800,00; applicando le normali tabelle millesimali abbiamo per
Tizio : (800x50)/1000 tot. 40
Pluto :(800x50)/1000 tot. 40
Caio : (800x120)/1000 tot. 96
Sempronio: (800x180)/1000 tot. 144
Romolo : (800x300)/1000 tot. 240
Remo: (800x300)/1000 tot. 240
Come ripartisco la spesa applicando il criterio sopra enunciato per metà
in base al valore millesimale e per l'altra metà in base al piano.?
Grazie, Laura
Devi operare in siffatto modo :
1/2 in millesimi 1/2 in base H piano
Tizio =400*50/1000 =20 + 400*1/6=66,66*50/100=33,33 = 53,33
Pluto =400*50/1000 =20 + 400*1/6=66,66*50/100=33,33 = 53,33
Caio =400*120/1000=48 + 400*2/6=133,33*120/300=53,33=101,34
Sempronio =400*180/1000=72 + 400*2/6=133,33*180/300=80 =152,00
Romolo =400*300/1000=120+ 400*3/6=300,00*300/600=100 =220,00
Remo =400*300/1000=120+ 400*3/8=300,00*300/600=100 =220,00
totale =400 totale =400 = 800,00

Ciao w

--- news://freenews.netfront.net/ - complaints: ***@netfront.net ---
felix...
2013-04-19 06:51:35 UTC
Post by Laura
Buonasera,
amministro un piccolo stabile familiare (nel quale sono posseditrice di
un appartamento) disposto su 3 piani, con due unità immobiliari per
piano e dunque per un totale di 6 appartamenti.
Scrivo in merito alla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale.
Sin d'oggi, ho sempre provveduto al riparto secondo le consuete tabelle
millesimali, senza alcuna contestazione, ma il subentro di un erede mi
oppone la necessità di ripartire la spesa in base all'effettivo uso ,
quindi in relazione all'altezza piano come peraltro previsto dalla
recente modifiche che fissano la suddivisione delle spese per scale ed
ascnsori per metà in base al valore millesimale e per l'altra metà in
base al piano.
E questo dove lo hai letto?
La pulizia scale non ha nulla a che vedere con la manutenzione o
ricostruzione scale, e va ripartita in base alle quote di proprietà-
felix.
--
Noi italiani aspiriamo alla democrazia per trasformarla in anarchia,
ma in cuor nostro da bravi irresponsabili sognamo la dittatura.



questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito
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2013-04-19 06:53:36 UTC
Post by Laura
Buonasera,
amministro un piccolo stabile familiare (nel quale sono posseditrice di un
appartamento)
un fiorino!

p.s. il multiposting è male
Unilì
2013-04-19 07:46:03 UTC
Post by felix...
E questo dove lo hai letto?
La pulizia scale non ha nulla a che vedere con la manutenzione o
ricostruzione scale, e va ripartita in base alle quote di proprietà-
forse intendevi dire in base all'uso, cioe' al piano?
Giovanni
2013-04-19 08:06:51 UTC
Post by Unilì
E questo dove lo hai letto? La pulizia scale non ha nulla a che
vedere con la manutenzione o ricostruzione scale, e va ripartita
in base alle quote di proprietà-
forse intendevi dire in base all'uso, cioe' al piano?
NO le spese di pulizia vanno ripartite per millesimi di proprietà.

Ciao
Giovanni
--
A computer is like an air conditioner,
it stops working when you open Windows.
< http://giovanni.homelinux.net/ >
Unilì
2013-04-19 08:10:46 UTC
Post by Giovanni
Post by Unilì
E questo dove lo hai letto? La pulizia scale non ha nulla a che
vedere con la manutenzione o ricostruzione scale, e va ripartita
in base alle quote di proprietà-
forse intendevi dire in base all'uso, cioe' al piano?
NO le spese di pulizia vanno ripartite per millesimi di proprietà.
FALSO

Ripartizione spese pulizia scale
Cass., sez. II, n. 432 del 12/01/2007 La ripartizione delle spese per
la pulizia delle scale va effettuata solo in base al criterio
proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di
piano a cui esse servono, in applicazione analogica dell’art. 1124 c.c.
"La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale secondo quanto
previsto dall'art. 1124 cod. civ., poi, è conforme alla ratio di tale
disposizione, la quale va individuata nel fatto che, a parità di uso, i
proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai
proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura
maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a
parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in
misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui
devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.
Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con
applicazione integrale del criterio dell'altezza di piano; la
disposizione contenuta nell'art. 1124 primo comma, cod. civ. secondo la
quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle
scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a
tale criterio (applicativo del principio generale di cui all'art. 1123
secondo comma, cod. civ.) e quindi non può trovare applicazione
analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente
considerate"

Alle spese per la pulizia delle scale i condomini sono tenuti a
contribuire non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in
relazione all'uso che ciascuno di essi può fare della parte comune,
secondo il criterio fissato dal comma 2 dell'art.1123 del c.c., con la
conseguenza che l'assemblea può legittimamente ripartire la spesa in
questione, in virtù delle attribuzioni riconosciutele dall'articolo 1135
del c.c., anche modificando i precedenti criteri aventi natura solo
regolamentare.
Cass. sent. n.971 del 24 gennaio 2001

In tema di ripartizione di oneri condominiali, le spese per
l'illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la
conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità
e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e
1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un
più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie;
con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire,
non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base
all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in
questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo,
c.c. Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657

Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1993, n. 2018 in tema di condominio di
edifici, la disposizione dell'art. 1124 c.c. concernente la ripartizione
fra i condomini delle spese di manutenzione delle scale, come la norma
di regolamento condominiale che vi si conformi, riguarda le spese
relative alla conservazione della cosa comune che si rendono necessarie
a causa della naturale deteriorabilità della stessa per consentirne
l'uso ed il godimento e che attengono a lavori periodici indispensabili
per mantenere la cosa in efficienza. La disposizione non riguarda,
pertanto, le spese di pulizia delle scale, alle quali i condomini sono
tenuti a contribuire in ragione dell'utilità che la cosa comune è
destinata a dare a ciascuno e che l'assemblea può legittimamente
ripartire in virtù delle attribuzioni riconosciute dall'art. 1135 c.c.,
anche modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta
dall'art. 1136 c.c. trattandosi di criteri aventi natura solo
regolamentare.

Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657 In tema di ripartizione di
oneri condominiali, le spese per l'illuminazione e la pulizia delle
scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni,
tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale
delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì
spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o
godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che
ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori
millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può
fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio
fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c.

Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1970, n. 801 Qualora il portiere sia
sostituito con lavascale e sia stato in tal modo istituito un nuovo e
diverso rapporto per la pulizia dell'androne, delle scale e degli altri
luoghi comuni di passaggio dello stabile, il criterio di ripartizione
delle spese relative tra i condomini non può più identificarsi con
quello stabilito dal regolamento per le spese del ben diverso rapporto
di portierato. E qualora nel regolamento di condominio manchi
un'esplicita disciplina per la predetta sostituzione, l'adozione di un
nuovo criterio di ripartizione delle spese rispondenti alla nuova
situazione può fissarsi con deliberazione a maggioranza dei condomini,
non risolvendosi nella menomazione di alcun loro diritto risultante
dagli atti di acquisto o da altra convenzione. (Nella specie: il giudice
di merito aveva ritenuto ripartibili le spese per il lavascale a norma
dell'art. 1124 c.c. che disciplina la manutenzione delle scale giusta la
delibera dell'assemblea condominiale la quale - sostituito il servizio
di portierato con quello di lavascale - aveva modificato la norma del
regolamento secondo cui le spese di portierato dovevano essere divise in
base al valore millesimale degli appartamenti).

Trib. civ. Genova, sez. III, 8 maggio 1992, n. 1548 E' illegittima la
delibera di un'assemblea condominiale che decida a maggioranza di
applicare una quota suppletiva del 60% relativamente alla voce pulizia
scale nei confronti di un condomino proprietario di un ufficio
professionale privato.

Corte app. civ. Milano, sez. I, 6 aprile 1993 I criteri di
ripartizione delle spese stabiliti dal regolamento contrattuale non
possono essere modificati dall'assemblea condominiale per facta
concludentia, essendo invece necessario il consenso di tutti i
condomini. (Fattispecie in tema di ripartizione delle spese di pulizia e
di manutenzione delle scale).

Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1977, n. 1027 In difetto di titolo
contrario, ove un'area dell'edificio condominiale debba presumersi di
proprietà comune, per effetto della utilità che i condomini ne traggono,
la medesima presunzione deve valere anche per la scala (dell'edificio
stesso) che ad essa dà accesso.

tratto da http://www.condomini.altervista.org/ScalePulizia.htm
pierluigi
2013-04-19 08:30:25 UTC
Post by felix...
E questo dove lo hai letto?
La pulizia scale non ha nulla a che vedere con la manutenzione o
ricostruzione scale, e va ripartita in base alle quote di proprietà-
felix.
scusate, ma nei condomini che amministro io, hanno delle apposite tabelle
millesimali per la pulizia delel scale, dal 18 giugno non sono più valide?
non sono mai state valide? eppure nessun condomino si è mai lamentato
....questo tra parentesi
Roberto Deboni DMIsr
2013-04-19 11:36:30 UTC
Post by pierluigi
Post by felix...
E questo dove lo hai letto?
La pulizia scale non ha nulla a che vedere con la manutenzione o
ricostruzione scale, e va ripartita in base alle quote di proprietà-
scusate, ma nei condomini che amministro io, hanno delle apposite
tabelle millesimali per la pulizia delel scale, dal 18 giugno non sono
più valide?
Cosa c'entra il 18 Giugno ?

In ogni caso, la pulizia scale E' una opera di manutenzione.
Sparrow®
2013-04-19 11:49:09 UTC
Post by Roberto Deboni DMIsr
Post by pierluigi
scusate, ma nei condomini che amministro io, hanno delle apposite
tabelle millesimali per la pulizia delel scale, dal 18 giugno non
sono più valide?
Cosa c'entra il 18 Giugno ?
Forse perche' in quella data entreranno in vigore alcune norme?
Giovanni
2013-04-19 12:10:55 UTC
Post by Giovanni
Post by Unilì
E questo dove lo hai letto? La pulizia scale non ha nulla a che
vedere con la manutenzione o ricostruzione scale, e va ripartita
in base alle quote di proprietà-
forse intendevi dire in base all'uso, cioe' al piano?
NO le spese di pulizia vanno ripartite per millesimi di proprietà.
FALSO
[ cut ]
tratto da http://www.condomini.altervista.org/ScalePulizia.htm
Come al solito le sentenze dicono tutto ed il contrario di tutto, sia
perché generalmente si riferiscono a casi specifici sia perché sono
l'interpretazione della legge in relazione a quel caso.

Le sentenze - Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1993, n. 2018 e Cass.
civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657 - (che hai riportato) affermano
che alla pulizia delle scale non si applicano le disposizioni
dell'articolo 1124, e anche se viene richiamato il 2ocomma dell'art.
1123 io ritengo che sia più che legittimo pensare che *tutti* i
condomini possono godere un egual modo di una scala ben pulita e ben
illuminata.

Anche se abitano ai piani bassi fanno tutti uso di un servizio
generale di cui tutti possono far egual uso e di cui usufruiscono in
egual misura.

Diversa applicazione va invece fatta per l'ascensore in quanto le
spese di gestione sono principalmente costituite dal consumo di
energia elettrica e nessuno mette in dubbio che salire (o scendere) ai
piani alti genera maggior consumo, giustificando quindi una
ripartizione secondo i criteri dell'art. 1124.

Ciao
Giovanni
--
A computer is like an air conditioner,
it stops working when you open Windows.
< http://giovanni.homelinux.net/ >
Gi_pll
2013-04-19 12:26:36 UTC
FALSO
Lasciamo stare le sentenze che in ogni caso, nel nostro paese, non fanno
giurisprudenza.
Che direbbe la Cassazione se in un condominio provvisto di ascensore, gli
abitanti dei piani alti, volessero pagare un minimo forfettario di
partecipazione?
In fondo sporcherebbero solamente il loro pianerottolo e l'ingresso sino
all'ascensore.
Mah!
Gi
Roberto Deboni DMIsr
2013-04-19 12:34:59 UTC
...snip...
Post by w
Post by Laura
Si consideri una spese annua per la pulizia delle scale pari ad euro
800,00; applicando le normali tabelle millesimali abbiamo per
Tizio : (800x50)/1000 tot. 40
Pluto :(800x50)/1000 tot. 40
Caio : (800x120)/1000 tot. 96
Sempronio: (800x180)/1000 tot. 144
Romolo : (800x300)/1000 tot. 240
Remo: (800x300)/1000 tot. 240
Come ripartisco la spesa applicando il criterio sopra enunciato per
metà in base al valore millesimale e per l'altra metà in base al
piano.?
Grazie, Laura
1/2 in millesimi 1/2 in base H piano
Tizio =400*50/1000 =20 + 400*1/6=66,66*50/100=33,33 = 53,33
Pluto =400*50/1000 =20 + 400*1/6=66,66*50/100=33,33 = 53,33
Caio =400*120/1000=48 + 400*2/6=133,33*120/300=53,33=101,34
Sempronio =400*180/1000=72 + 400*2/6=133,33*180/300=80 =152,00
Romolo =400*300/1000=120+ 400*3/6=300,00*300/600=100 =220,00
Remo =400*300/1000=120+ 400*3/8=300,00*300/600=100 =220,00
totale =400 totale =400 = 800,00
Caso interessante, e' la prima volta che vedo una tabella di manutenzione
scale in cui al primo piano pagano di piu' rispetto alla ripartizione
millesimale. Potrebbe spiegare come mai in passato hanno semplificato
la ripartizione, applicando solo i millesimi. Pero' sono dubbioso
ai valori indicati per il 2 piano. E' una casa costruita a piramide
rovescia ? Capisco il primo piano con pochi millesimi, potrebbero
esserci ampi porticati, ma il secondo piano la meta' del terzo piano ?

In ogni caso, il calcolo descritto e' sbagliato. La legge non scrive di
"piano", ma di "altezza" dal suolo. Considerando che si puo' partire
da terra, come da un piano rialzato, come da un piano porticato molto
piu' alto di un appartamento normale, la differenza puo' essere
importante.

Inoltre c'e' anche questo correttivo:

"Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune."

Questo articolo voleva introdurre un concetto razionale:

"se esistono delle cantine, la parte della rampa delle scale corrispondente
e' usata in modo pari (visto dalla posizione dell'appartamento e non dal
numero e dalle abitudini dei residenti) da tutti i condomini" e quindi
dovrebbe pesare, moderando la ripartizione per piani"

Pero' e' scritto in modo poco chiaro, e mi pare che nel 99% dei casi
venga semplicemente ignorato (la tipica divisione portata da lei e'
quella che va per la maggiore, ma una prassi non fa legge).

Inoltre la legge menziona solo la scala e non l'atrio. Se ci sono
appartamenti a piano terra (altezza dal suolo = zero) con un atrio
di una certa importanza, sarebbe opportuno scomporre la fattura
pulizia in due voci: pulizia scale e pulizia atrio. Ovviamente
l'atrio va diviso per millesimi.

Anzi, volendo dirimere il dubbio creato dal comma 2 dell'art.1124,
direi che la cosa migliore e' scomporre la voce in fattura (nei casi
in cui ci sono cantine nello scantinato e di tutti gli appartamenti)
pulizia in:
- pulizia scale a partire dal suolo (riparto secondo art.1124)
- pulizia atrio e rampa scale cantine (riparto per millesimi puri
e va in fila nelle spese generali)

Altrimenti, la quota che l'impresa delle pulizie aggiunge per le
scale alla cantine (le imprese calcolano in base al numero di
rampe da pulire o riparare, non dall'altezza del suolo) viene
caricata in modo ingiusto sui proprietari dell'ultimo piano.

Un'esempio dettagliato, ove le spese della cantine e relativa
scala di accesso e' stata separata (tabella D) lo avete qui:

http://www.alessandrogargiulo.it/files/Esempio-di-tab-mill.pdf

Notare che per l'altezza dal suolo ha indicato i piani e non la
quota in metri, ma se i piani sono tutti di pari altezza, incluso
il piano terra, e' una semplificazione ammissibile. Notare come
dalla tabella C sono stati esclusi gli appartamenti al piano terra.
Ma gli appartamenti al piano terra contribuiscono alle spese
della rampa di scala che va alle cantine (tabella Dx) ed
alle spese per la manutenzione ingresso scale, androne e
spazio comuni non inclusi nella scala vera e propria (tabelle Ax)
--
Roberto Deboni
Totò & Peppino
2013-04-19 13:11:26 UTC
Post by Laura
Buonasera,
[cut]

mi piace questo thread perchè è più sfumato di quanto sembri.. Bisogna
mettere d'accordo due opinioni: la parte di scale che non uso è di mia
competenza per le pulizie o non..?

Senza entrare nella difficoltà dei conteggi oppure delle referenze legali
vorrei dire questo..

Se abito al primo piano perchè non ho un coefficiente che mi abbatta le
spese per la pulizia perchè non uso le scale dal secondo in su..? Ma se
andassi a piedi verso gli altri piani troverei le scale pulite, cosa che mi
è gradita..

Oltre qualsiasi indicazione legale, la mia opinione - credo di buon senso -
la pulizia scale andrebbe divisa per millesimi senza applicare coefficienti
perchè fa parte del decoro dell'immobile nel suo totale. Se le scale dei
piani superiori fossero sporche un visitatore potrebbe avere una diversa
opinione.. il sudic io dei piani superiori potrebbe scendere verso le scale
del mio primo piano, etc.

Del resto quando viene rifatta la facciata, non ne godono tutti insieme i
condomini del nuovo decoro..? Se non sbaglio, nel caso del rifacimento della
facciata le spese sono divise per millesimi e basta ..

T&p
felix...
2013-04-19 17:28:21 UTC
Post by Roberto Deboni DMIsr
Post by pierluigi
Post by felix...
E questo dove lo hai letto?
La pulizia scale non ha nulla a che vedere con la manutenzione o
ricostruzione scale, e va ripartita in base alle quote di proprietà-
scusate, ma nei condomini che amministro io, hanno delle apposite
tabelle millesimali per la pulizia delel scale, dal 18 giugno non sono
più valide?
Cosa c'entra il 18 Giugno ?
In ogni caso, la pulizia scale E' una opera di manutenzione.
Discutibile: "In tema di condominio di edifici, la disposizione
dell'art. 1124 cod. civ. concernente la ripartizione fra i condomini delle
spese di manutenzione delle scale, come la norma di regolamento
condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla
conservazione della cosa comune e che si rendono necessarie a causa della
naturale deteriorabilità della stessa per consentire l'uso ed il godimento
e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in
efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia
delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione
dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che
l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni
riconosciutele dall'art. 1135 cod. civ., anche modificando i precedenti
criteri con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 cod. civ. trattandosi
di criteri aventi natura solo regolamentare"
(Cassazione, sent. n. 2018 del 19 febbraio 1993)
--
Noi italiani aspiriamo alla democrazia per trasformarla in anarchia,
ma in cuor nostro da bravi irresponsabili sognamo la dittatura.



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Unilì
2013-04-19 18:42:23 UTC
Post by Gi_pll
FALSO
Lasciamo stare le sentenze che in ogni caso, nel nostro paese, non fanno
giurisprudenza.
Che direbbe la Cassazione se in un condominio provvisto di ascensore,
gli abitanti dei piani alti, volessero pagare un minimo forfettario di
partecipazione?
In fondo sporcherebbero solamente il loro pianerottolo e l'ingresso sino
all'ascensore.
E chi dice che un condomino dell'ultimo piano non usi le scale anziche'
l'ascensore? (magari perche' deve portare giu' tutte le mattina la
bicicletta o, piu' semplicemente, per tenersi in forma).
Attenzione che nel condominio vale cio' che si "ha la possibilità di
usare", non quello che "si usa in realtà"; stabilire la regola (peraltro
inventata) che vale soltanto quello che si usa effettivamente e non
quello che "si ha la possibilità di usare" è pericolosissimo perché
porta a liti interminabili del tipo "ma io sono sempre fuori per lavoro,
quindi le luci delle scale non le pago".
Eppure nonostante questo c'e' sempre il furbo (o l'ignorante) che
sostiene di non dover pagare le spese ordinarie in quanto sempre assente
da casa (o addirittura perche' l'appartamento è una seconda casa).
E invece no, giustamente devono pagare anche loro.

Detto questo, si capisce anche perche' il condomino dell'ultimo piano,
anche se usa sempre l'ascensore, deve comunque pagare la pulizia delle
scale, perche' ha la possibilità di usarle.

Diverso invece è il caso del condominio del primo piano che non deve
pagare la parte di scale dal suo piano all'ultimo (sempre che il
fabbricato non abbia una terrazza accessibile a tutti); infatti il
condomino del primo piano non ha motivo di andare ai piani superiori
(nel caso in cui ci andasse in quanto ospite di qualche altro condomino
dei piani superiori, cio' è già incluso "forfettariamente" nelle spese
di ognuno, come se fosse un ospite esterno... daltronde se l'ospite
fosse esterno mica gli si fa pagare il pedaggio delle scale)

Quindi si comprende che il condomino del primo piano sporca solo il
tratto di scale dal piano "zero" (che puo' essere il piano terra o il
sottosuolo, se c'e') al primo e cosi' via, quindi un primo criterio di
suddivisione è il contare i gradini e dividere in proporzione.



Un criterio corretto di ripartizione della pulizia potrebbe essere
quello, qualora non ci si affidi ad una ditta esterna, di fare una
settimana per uno le pulizie ma quando tocca ad ognuno, quest'ultimo è
tenuto a pulire soltanto dal "piano zero" al proprio piano. Questo
significa che quando toccherà a quello dell'ultimo piano pulirà tutto,
poi quello del penultimo pulirà dal piano zero al penultimo (magari
alternando un pulitore di un piano alto e un pulitore di un piano
basso); in questo modo la prima rampa di scale verrà pulita tutte le
settimane (ma è anche la piu' veloce a sporcarsi) e quella del 5° piano
verrà pulita piu' raramente (solo quando tocca ai condomini del 5°
piano) ma è anche la piu' lenta a sporcarsi.

Se si pagasse una ditta esterna, sembrerebbe quindi logico contare gli
scalini e proporzionare al numero di scalini dal piano zero, ma se si
utilizzasse soltanto questo criterio pero' sarebbe troppo svantaggioso
per chi abita ai piani superiori: infatti chi abita all'ottavo piano non
sporca le scale 8 volte di piu' di chi abita il primo. Sarebbe cosi' se
percorresse le scale con un barattolo di vernice gocciolante;
verosimilmente invece le scale vengono sporcate di piu' nella prima
rampa e via via di meno (immaginate uno che entra con le scarpe fangose,
lascerebbe le impronte nelle prime 1 o 2 rampe, poi man mano le scarpe
si asciugano sempre di piu'); in altre parole quasi tutto il fango delle
scarpe viene lasciato nelle prime due rampe quindi non è vero che
l'abitante dell'8° piano sporca 8 volte di piu' di quello del primo.

Quindi secondo me un criterio corretto è quello di ripartire le spese
per metà a seconda del numero di gradini per arrivare al proprio
appartamento e per l'altra metà a seconda dei millesimi.

Tutto questo IMHO,
ma sicuramente non in base ai soli millesimi
Unilì
2013-04-19 18:46:10 UTC
Post by Totò & Peppino
Post by Laura
Buonasera,
[cut]
mi piace questo thread perchè è più sfumato di quanto sembri.. Bisogna
mettere d'accordo due opinioni: la parte di scale che non uso è di mia
competenza per le pulizie o non..?
no, se non c'e' una terrazza condominiale all'ultimo piano
Post by Totò & Peppino
Se abito al primo piano perchè non ho un coefficiente che mi abbatta le
spese per la pulizia perchè non uso le scale dal secondo in su..? Ma se
andassi a piedi verso gli altri piani troverei le scale pulite, cosa che
mi è gradita..
Non hai nessun motivo di andarci
Post by Totò & Peppino
Oltre qualsiasi indicazione legale, la mia opinione - credo di buon
senso - la pulizia scale andrebbe divisa per millesimi senza applicare
coefficienti perchè fa parte del decoro dell'immobile nel suo totale. Se
le scale dei piani superiori fossero sporche un visitatore potrebbe
avere una diversa opinione..
un visitatore di chi?
Se è un SUO visitatore, si fermerebbe al suo piano.
Post by Totò & Peppino
il sudic io dei piani superiori potrebbe
scendere verso le scale del mio primo piano, etc.
ma LOL
Post by Totò & Peppino
Del resto quando viene rifatta la facciata, non ne godono tutti insieme
i condomini del nuovo decoro..? Se non sbaglio, nel caso del rifacimento
della facciata le spese sono divise per millesimi e basta ..
Queste sono spese straordinarie
Gi_pll
2013-04-19 18:49:34 UTC
Post by Unilì
E chi dice che un condomino dell'ultimo piano non usi le scale anziche'
l'ascensore? (magari perche' deve portare giu' tutte le mattina la
bicicletta o, piu' semplicemente, per tenersi in forma).
Lo stesso che dice che un condomino del piano terra non possa fare le scale
su e giù enne volte al giorno per tenersi in forma; la riabilitazione di
molte patologie prevedono un continuo utilizzo delle scale.
Anche questo, ovviamente, secondo me.

Cordialità
Gi
w
2013-04-19 19:04:09 UTC
Post by Roberto Deboni DMIsr
...snip...
Post by w
Post by Laura
Si consideri una spese annua per la pulizia delle scale pari ad euro
800,00; applicando le normali tabelle millesimali abbiamo per
Tizio : (800x50)/1000 tot. 40
Pluto :(800x50)/1000 tot. 40
Caio : (800x120)/1000 tot. 96
Sempronio: (800x180)/1000 tot. 144
Romolo : (800x300)/1000 tot. 240
Remo: (800x300)/1000 tot. 240
Come ripartisco la spesa applicando il criterio sopra enunciato per
metà in base al valore millesimale e per l'altra metà in base al
piano.?
Grazie, Laura
1/2 in millesimi 1/2 in base H piano
Tizio =400*50/1000 =20 + 400*1/6=66,66*50/100=33,33 = 53,33
Pluto =400*50/1000 =20 + 400*1/6=66,66*50/100=33,33 = 53,33
Caio =400*120/1000=48 + 400*2/6=133,33*120/300=53,33=101,34
Sempronio =400*180/1000=72 + 400*2/6=133,33*180/300=80 =152,00
Romolo =400*300/1000=120+ 400*3/6=300,00*300/600=100 =220,00
Remo =400*300/1000=120+ 400*3/8=300,00*300/600=100 =220,00
totale =400 totale =400 = 800,00
Caso interessante, e' la prima volta che vedo una tabella di manutenzione
scale in cui al primo piano pagano di piu' rispetto alla ripartizione
millesimale.
A parte il fatto, se non ha capito questa semplice cosa (snip), che
il calcolo è stato effettuato su un esempio posto da Laura che non
credo sia un caso reale è ciò si evince dal fatto che il 1^piano è
di soli 100 millesimi , mentre il 2^ di 300 millesimi ed il 3^ di
600 millesimi; fatto la premessa il fatto che si paga di piu'
rispetto la tabella millesimale è dovuto al tipo di calcolo.
Le ricordo che l'art.1123 -Ripartizione delle spese al primo comma
dice che possono essere ripartite anche in modo differente " salvo
diversa convenzione "e quindi l'assemblea , che è sovrana, con la
maggioranza di legge può decidere di utilizzare una suddivisione
diversa dai millesimi di proprietà. Oppure vuole contestare anche
quanto dice il codice civile. Comunque se un condomino è contrario
può sempre impugnare la delibera e sarà poi il giudice a stabile
chi ha ragione o meno.
Potrebbe spiegare come mai in passato hanno semplificato
Post by Roberto Deboni DMIsr
la ripartizione, applicando solo i millesimi. Pero' sono dubbioso
ai valori indicati per il 2 piano. E' una casa costruita a piramide
rovescia ? Capisco il primo piano con pochi millesimi, potrebbero
esserci ampi porticati, ma il secondo piano la meta' del terzo piano ?
Vedi quanto sopra.
Post by Roberto Deboni DMIsr
In ogni caso, il calcolo descritto e' sbagliato. La legge non scrive di
"piano", ma di "altezza" dal suolo. Considerando che si puo' partire
da terra, come da un piano rialzato, come da un piano porticato molto
piu' alto di un appartamento normale, la differenza puo' essere
importante.
E si che lei è un ingegnere il calcolo fatto sul piano oppure sull'H
del piano ( che si presume sempre uguale, salvo casi eccezionali) è
identico.
Post by Roberto Deboni DMIsr
"Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune."
Vedi risposta al punto primo....era un esempio è chiaro che se i piani
partono dalle cantine sino al solaio il discorso va modificato.

Taglio tutto il resto perchè come dice una canzone del povero VASCO
" tutto il resto è noia ".
w

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