(troppo vecchio per rispondere)
Scioglimento del Condominio
Michael Pemulis
2006-11-20 08:29:19 UTC
Siamo un edificio a se stante facente parte di un Condominio piu'
vasto, con un regolamento condominiale che ci penalizza nel riparto
delle spese e con gravi illeciti ce si sono protratti nel tempo
causando un buco di bilancio di circa 130.000 €. Cio' premesso alcuni
di noi condomini intendono richiedere lo scioglimento del condominio
all'autorita' giudiziaria ex art. 61 disp. att. Cod. Civ.
Qualcuno conosce i tempi di questa procedura? Esiste un formulario
contenente lo schema di questa domanda? Eevntualmente come possiamo
predisporla?

Grazie in anticipo
Meg
2006-11-20 11:36:39 UTC
noi condomini intendono richiedere lo scioglimento del condominio
Post by Michael Pemulis
all'autorita' giudiziaria ex art. 61 disp. att. Cod. Civ.
Non credo si possa sciogliere un condominio, senza l'accordo della
totalita' degli altri condomini.
Il condominio e' un contratto senza scadenza, regolato dal C.C. e come
tale si puo' sciogliere solo con l'accordo delle parti.
Vi consiglio di venire a capo delle spese elevate dell'attuale
condominio, chiedendo all'amministratore ogni informazione necessaria
per capire i motivi del debito.
Gli amministratori si cambiano se non svolgono bene il proprio lavoro
oppure si denunciano se sottraggono soldi per proprio beneficio.
saluti Meg
R.L. Deboni
2006-11-20 12:40:18 UTC
Art. 61 - Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per
piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in
parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio
può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono
costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza
prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e disposto
dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei
comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la
separazione.

La maggioranza del secondo comma dell'art.1136 del CC dispone:
"Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio."

Ma se la maggioranza non basta, resta la via dell'autorita' giudiziaria
che puo' decidere di IMPORRE la separazione su richiesta di 1/3 dei
proprietari DI SOLO l'edificio a se stante che vuole andarsene.
Cioe', si puo' chiedere l'intervento del giudice (sperando ovviamente
che sia d'accordo per la scissione) senza neanche essere la maggioranza
della parte in secessione.

Percio' la sua tesi della totalita' e' sbagliata. Basta la meta' dei
millesimi (e la maggioranza degli intervenuti, cioe' una maggioranza che
puo' anche essere minore della meta' dei condomini, combatibilmente al
requisito dei millesimi).

Ma andiamo oltre:

Art. 62 - La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si
applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune
delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle
cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle
dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere
deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma
dell'art. 1136 del codice stesso.

Anche in questo caso si decide a maggioranza, anche se il quorum e' piu'
alto:
"Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal
primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e
i due terzi del valore dell'edificio."

Quindi, la separazione e' possibile a maggioranza (qualificata) anche se
per completare la separazione si deve spendere soldi per modificare
parti dell'edificio (aprire nuovi ingressi, chiudere varchi, demolire
pareti, tagliare tubi, rifare impianti, etc.). In altre parole non
niente piu' di una innovazione.

R.L.Deboni
Post by Meg
Non credo si possa sciogliere un condominio, senza l'accordo della
totalita' degli altri condomini.
Il condominio e' un contratto senza scadenza, regolato dal C.C. e come
tale si puo' sciogliere solo con l'accordo delle parti.
Vi consiglio di venire a capo delle spese elevate dell'attuale
condominio, chiedendo all'amministratore ogni informazione necessaria
per capire i motivi del debito.
Gli amministratori si cambiano se non svolgono bene il proprio lavoro
oppure si denunciano se sottraggono soldi per proprio beneficio.
saluti Meg
Giovanni
2006-11-20 12:41:01 UTC
Post by Michael Pemulis
causando un buco di bilancio di circa 130.000 €. Cio' premesso alcuni
di noi condomini intendono richiedere lo scioglimento del condominio
all'autorita' giudiziaria ex art. 61 disp. att. Cod. Civ.
Il condominio non può essere sciolto fintanto che ci sono parti comuni.
All'autorità giudiziaria si può ricorrere per correggere la ripartizione
dei millesimi, se si ritiene che non sia corretta.

Quanto all'amministrazione se non è corretta si cambia amministratore.

Ciao
Giovanni
--
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felix.
2006-11-20 12:44:48 UTC
Post by Michael Pemulis
Siamo un edificio a se stante facente parte di un Condominio piu'
vasto..........................
Se e' a se stante perche' fa parte di un comdominio? Comincia con il
fare
l'elenco delle parti comuni, recinzioni, viali, giardini, scarichi,
fogne
acquedotto, cancelli........altro? ciaofelix:-)
--
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Michael Pemulis
2006-11-20 14:18:51 UTC
scusatemi tutti, ma non vi ho chiesto SE il Condominio puo' esser
sciolto. E' ovvio che puo' esser sciolto, ex art. 61 disp. att. Nel
caso di specie siamo 2 scale, facenti capo a due edifici connessi con
in comune il cortile. La ripartizione delle spese penalizza una scala a
vantaggio dell'altra, che e' maggioritaria in termini di mill.mi. Ne
consegue che lo scioglimento non sara' mai varato dall'assemblea
perche' la maggioranza ha interesse alla conservazione dello status
quo. A questo serve il ricorso all'autorita' giudiziaria previsto dal
predetto art. 61, serve ad evitare queste anomalie. Pertanto, un terzo
dei millesimi della scala che vuole separarsi dall'altra, puo' far
domanda al tribunale e ottenere lo scioglimento, con contestuale
creazione del Supercondominio per le parti comuni ai due edifici.
quello che vi chiedo e' un formulario-schema-bozza della domanda
all'autorita' giudiziaria!!!

spero di essermi spiegato bene.
felix.
2006-11-20 17:56:26 UTC
Post by Michael Pemulis
scusatemi tutti, ma non vi ho chiesto SE il Condominio puo' esser
sciolto. E' ovvio che puo' esser sciolto, ex art. 61 disp. att. Nel
caso di specie siamo 2 scale, facenti capo a due edifici connessi con
in comune il cortile. La ripartizione delle spese penalizza una scala a
vantaggio dell'altra, che e' maggioritaria in termini di mill.mi. Ne
consegue che lo scioglimento non sara' mai varato dall'assemblea
perche' la maggioranza ha interesse alla conservazione dello status
quo. A questo serve il ricorso all'autorita' giudiziaria previsto dal
predetto art. 61, serve ad evitare queste anomalie. Pertanto, un terzo
dei millesimi della scala che vuole separarsi dall'altra, puo' far
domanda al tribunale e ottenere lo scioglimento, con contestuale
creazione del Supercondominio per le parti comuni ai due edifici.
quello che vi chiedo e' un formulario-schema-bozza della domanda
all'autorita' giudiziaria!!!
spero di essermi spiegato bene.
Si ti sei spiegato bene ma di formulari non ne conosco e dubito che ne
esistano poiche' sara' un vostro legale a spiegare al giudice il motivo
per il quale chiedete lo scioglimento, scioglimento cha da quello che
hai scritto vi verra' negato, quindi ricorrete al giudice per sanare le
irregolarita' e non per un divorzio impossibile.
ciaofelix:-)
P.S. hai parlato di due scale non di due distinti fabbricati autonomi.
--
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R.L. Deboni
2006-11-20 20:02:17 UTC
Post by Michael Pemulis
scusatemi tutti, ma non vi ho chiesto SE il Condominio puo' esser
sciolto.
In Italia osservo un diffuso fastidio di fronte alle richieste di
secessione :-) (ed anche una fastidio alla devoluzione ...)
Post by Michael Pemulis
E' ovvio che puo' esser sciolto, ex art. 61 disp. att. Nel
caso di specie siamo 2 scale, facenti capo a due edifici connessi
Connessi ? Cioe' gli edifici hanno muri maestri i pilastri in comune ?
In tal caso non e' possibile lo scioglimento, perche' il condominio
sussiste di fatto (non esistono lavori di modifica praticabili che
possano permettere una separazione).
Pero' in questo caso e' possibile una soluzione meno drastica dello
scioglimento. Si puo' proporre la deliberazione della separazione della
gestione interna delle scale (se non l'avete gia' fatta). In questo caso
alla gestione "comune" resta da gestire quello che riguarda le parti
strutturali (che in teoria non richiedono interventi per lungo tempo) ed
eventualmente, se cosi' disponete nella delibera, delle facciate e del
tetto. Pero' nulla vieta di stabilire (ed inserire nel regolamento
condominiale) che le facciate ed il tetto siano manutenuti dalla scala i
cui appartamenti sono "coperti" da quelle parti.
Attenzione non si tratta di uno scioglimento, ma semplicemente di una
separazione delle gestioni. Separazione che e' possibile senza tante
formalita' se la parte che vuole la sezione separata e' unanime: deve
solo prendere in mano i pagamenti relativi alla parte interna e smettere
di pagare l'attuale amministratore per dopo il primo anno (anche subito
se non si teme il decreto ingiuntivo per la differenza).
Post by Michael Pemulis
con
in comune il cortile. La ripartizione delle spese penalizza una scala a
vantaggio dell'altra, che e' maggioritaria in termini di mill.mi. Ne
consegue che lo scioglimento non sara' mai varato dall'assemblea
perche' la maggioranza ha interesse alla conservazione dello status
quo.
Questo non potete saperlo fino a quando non provate. Possono esserci
sorprese su cosa la maggioranza pensa veramente. Spesso la parte che si
presume "sfruttatrice" pensa lo stesso della parte avversa :-)
Post by Michael Pemulis
quello che vi chiedo e' un formulario-schema-bozza della domanda
all'autorita' giudiziaria!!!
Vogliamo risparmiare sulle spese del legale ? :-)

Primo: in genere si richiede che venga esperito almeno il tentativo di
separazione consensuale. Percio' chiedete, anzi ordinate
all'amministratore (presentando un numero di firme di proprietari
corrispondenti almeno ad un sesto dei millesimi) la convocazione di una
assemblea entro 30 giorni (un tempo ragionevole perche' possa
predisporre il tutto) con unico punto nell'ordine del giorno:
- Approvazione scioglimento del condominio XYZ con separazione della
scala ZZZ dal restante condominio ex-art.61 Disp.Att. CC.

Se raggiungete i 500 millesimi (con la collaborazione di qualche
tiratore franco del restante condominio) la separazione e' efficace. Si
tenga presente che nel resto del condominio e' altamente probabile che
ci siano condomini anche loro stufi di questa situazione e che
potrebbero essere d'accordo per lo scioglimento se in cambio il
condominio diventa piu' piccolo. Perche' se e' piu' piccolo, diventa
piu' gestibile dai proprietari residenti e con probabile riduzione del
potere dell'amministratore.
A quel punto, i condomini della scala che ha fatto la secessione devono
solo autoconvocarsi (alcuni condomini si organizzano per predisporre una
sala, la convocazione dell'ordine del giorno per la nomina di
un'amministratore vostro, e la spedizione degli inviti a TUTTI i
proprietari, etc.).

Solo dopo avere passato inutilmente tutta questa trafila si passa al
giudice.

Al Presidente del Tribunale di XXX [mettere la provincia]

I sottoscritti nome cognome nato il xxx in yyy, codice fiscale, [segue
elenco] domiciliati in via [scegliere un'unico recapito per tutti, ove
arrivano le comunicazioni] chiedono lo sioglimento del Condominio XX di
Via xx Localita' codice fiscale [si noti che i casi di omonimia sono
frequentissini, anche nella stessa via, percio' il codice fiscale e'
molto utile per individuare il condominio] sito sui mappali xx.yy.zz.

Trattandosi di un procedimento in tribunale credo pero' che ci voglia
l'avvocato, ma forse qualcuno sapra' essere piu' preciso.

R.L.Deboni
Michael Pemulis
2006-11-21 09:29:49 UTC
R.L. Deboni
2006-11-21 10:28:31 UTC
la gestione separata esiste gia' ma e' insufficiente a garantire
nello stabile di VIA DEI FURBETTI 12, quello piccolo per indendersi,
sono stati fatturati 26.500 litri di gasolio in 6 mesi (ciascuno dei
due edifici ha la sua caldaia autonoma). In particolare dalle fatture
emesse, i 38 giorni risulta che siano stati bruciati qualcosa come
SEIMILA litri di gasolio, che corrisponde a 315 litri per unita'
immobiliare. In pratica ogni giorno ciascuna abitazione avrebbe
bruciato 8,5 litri di gasolio circa. Dagli esperti consultati, risulta
che un siffatto consumo e' impossibile per definizione, anche tenendo
accessi i caloriferi per 16-18 al giorno alla temperatura di 25°.
Allora avete l'impianto di riscaldamento in comune ?

In questo caso la maggioranza richiesta e' di 2/3 perche' ci sono i
lavori di modifica (innovazione) per la separazione e l'acquisto di uan
seconda caldaia.

Oppure due caldaie separate con ognuna il suo serbatoio di gasolio e
quello che e' in comune e' l'operazione di caricamento (con ovvio dubbio
su quanto e' stato versato da una parte e quanto da un'altra) ?

In questo caso cosa vieta a voi di gestire direttamente il carico del
vostro serbatoio ?
Se vogliamo perder tempo, perdiamolo pure.
Non e' una scelta, e' un requisito del giudice prima di prendere in mano
la faccenda. I tribunali non sono a disposizione dei condomini per
tirare fuori le patate bollenti. Si chiede prima l'esperimento delle vie
ordinarie (cioe' la via assembleare).
Ho volutamente omesso, per
ovvie ragioni, i riferimenti ai profili penali della questione. Grazie
per l'attenzione Deboni. Una sola domanda: lei di cosa si occupa?
Ingegnere a riposo ed amministratore coscritto (nel significato antico)
a tempo perso (cioe' che paga di tasca propria).

R.L.Deboni